《银川市2024年城市更新管理办法（暂行）》政策解读

前言：经银川市人民政府2024年第13次常务会议审议，《银川市城市更新管理办法（暂行）》于2024年10月10日施行，有效期至2026年10月9日，是银川市深入贯彻落实“强首府”战略，进一步优化城市功能和空间布局、加强历史文化保护传承、加快品质强市建设的重要政策和有力抓手。

《办法》共七章四十五条，分为总则、工作机制及部门职责、规划与计划、项目实施、资金筹措、支持政策、附则。

一、《办法》所称城市更新，具体是指什么？

城市更新，是指根据国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、城市更新专项规划，依法对城市空间形态和功能进行整治、改善、优化的活动，以实现城市功能完善、品质提升、可持续发展。具体包括：

1、区域综合性城市更新：统筹存量资源配置、优化功能布局，实现片区的可持续发展；

2、产业类城市更新：推动老旧厂区、老旧市场、低效产业园区、传统商圈等存量空间资源提质增效；

3、公共空间类城市更新：提升生态空间、滨水空间、慢行系统等环境品质；

4、设施类城市更新：更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板；

5、历史风貌类城市更新：强化历史文化保护，提升历史文化街区、建筑楼宇等特色风貌；

6、人居环境类城市更新：更新改造老旧小区、街区，建设完整社区、未来社区，提升居民生活品质；

7、市政府认定的其他城市更新情形。

二、城市更新的工作机制是什么：

1、市人民政府负责统筹全市城市更新工作，决策重大事项，协调重大问题，审定政策措施，审批实施方案等。

2、市住建局负责城市更新日常工作的协调指导工作。

3、市直各部门按照各自职责，做好城市更新具体工作。

三、实施城市更新的基本要求：

1、坚持先体检、后更新，与城市体检工作相衔接，以问题导向开展城市更新；

2、完善区域功能，优先补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施短板；

3、落实既有建筑所有权人（使用人）安全主体责任，消除各类安全隐患；

4、落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严防大拆大建，优化城市设计，延续历史文脉，凸显城市特色；

5、落实绿色发展要求，开展既有建筑节能绿色改造，提升建筑能效水平，发挥绿色建筑集约发展效应，打造绿色生态城市；

6、统筹地上地下空间一体化、集约化提升改造，提高城市空间资源利用效率；

7、落实韧性城市建设要求，提高城市防涝、防洪、防灾等能力；

8、推广先进技术、材料以及设备，推进城市数字化转型；

9、落实无障碍环境建设要求，推进适老化宜居环境和儿童友好型城市建设。

四、实施城市更新的基本程序：

1、开展城市体检。2、编制城市更新专项规划。3、实施城市更新片区调查评估。4、编制城市更新项目实施方案。5、城市更新项目实施方案评审。6、城市更新项目实施方案报批。7、组织城市更新项目实施。

五、对划定城市更新单元（片区），做了哪些要求：

1、各区政府（管委会）应当根据城市更新专项规划，负责实施城市更新片区调查评估工作，根据评估结果最终划定城市更新单元。

2、原则上未完成调查评估的区域，不得实施城市更新。

3、除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

4、除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目实行动态平衡，拆建比不应大于2。

5、注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，原则上保障性租赁住房租金年度涨幅不超过5%。

六、对实施城市更新项目，做了哪些要求：

1、编制实施方案，应组织专家论证、征求意见、公众参与、部门协调。

2、涉及保护修缮的，应当符合国家、自治区和银川市关于历史建筑、古树名木及后备资源保护等相关规定。

3、涉及优化改造和社区公共服务设施补短板的，应采取包容审慎监管，坚持现状底线管控。

4、涉及其他拆旧建新的，应当符合国家、自治区和银川市相关规定。

七、如何确定实施主体：

城市更新项目可由政府、物业权利人作为实施主体，或由政府、物业权利人依法确定实施主体。物业权利人是指不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、依法取得不动产使用权的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等。

1、涉及单一物业权利人的，物业权利人依法确定实施主体；

2、涉及多个物业权利人的，协商一致后依法确定实施主体；

3、无法协商一致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定实施主体。

4、因维护公共利益、公共安全等确需实施的城市更新项目，无法确定实施主体的，由各区政府（管委会）依法确定。

八、城市更新项目实施如何监管？

各区政府（管委会）将城市更新项目纳入土地全生命周期管理，可结合城市规划、产业规划，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有和年限、节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。

九、城市更新有哪些支持政策：

1、土地支持政策：

（1）对具备条件的城市更新项目，优先推荐列入国家、自治区级重点项目。列入重点项目的，优先保障土地等要素供应。

（2）更新项目在符合规划且不改变用地主体的条件下，发展国家及本市支持的新产业、新业态的，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。

2、规划支持政策：

（1）在符合国土空间规划的前提下，大片区或多地块改造项目中，利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。

（2）鼓励老旧厂区转型升级，在满足安全的前提下允许对原有建筑进行内部加层改造、增加连廊、电梯等配套设施。

3、不动产登记支持政策

（1）涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。

（2）因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。

4、征收安置支持政策

可以采用等价置换、原地安置、异地安置、放弃房屋采用货币改善等方式进行安置。城市更新项目涉及征收补偿安置且符合住房保障政策的，优先纳入住房保障范围。

5、行政审批支持政策

开辟城市更新项目绿色通道，精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。

6、税费支持政策

（1）纳入市城市更新计划的项目，符合条件的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策；

（2）同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担城市更新工作的，经各区政府（管委会）确认，属于政府收回房产、土地行为的，按相关税收政策办理。

咨询电话：0951-6899998    

银川市住房和城乡建设局城市建设科