银川市住房和城乡建设局关于印发《银川市规范业主委员会组建、运行和管理的指导意见》的通知

各县（市）区人民政府，各开发建设单位、物业服务企业、业主委员会：

按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》《银川市物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规规定，结合我市实际，制定了《银川市规范业主委员会组建、运行和管理的指导意见》，现印发给你们，请遵照执行。

                       银川市住房和城乡建设局

                        2023年7月17日

银川市规范业主委员会组建、运行

和管理的指导意见

根据《中华人民共和国民法典》《宁夏回族自治区物业管理条例》《银川市物业管理条例》以及《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）和《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等有关法律法规和规范性文件规定，为进一步规范业主委员会的组建、运行及活动，维护业主的合法权益，结合我市实际，制定本指导意见。

一、指导思想

深入贯彻落实党的二十大精神，牢固树立以人民为中心的发展思想，牢牢把握社会治理核心是人、重心在城乡社区的总要求，以坚持和加强党对城市基层治理的领导为核心，以提升城市基层治理效能、增进群众福祉为目标，坚持自治法治德治相结合，不断完善城市管理、建设和谐社区、改善人居环境，促进物业行业健康发展，巩固深化文明城市建设成果，进一步推动社会治理重心向基层下移，发挥居民自治组织作用，规范业主委员会依法履职，实现政府治理、社会调节和居民自治的良性互动。

二、工作目标

进一步完善基层治理体系，提高基层治理能力，完善业主自治管理和小区综合管理体制，发挥社区建设管理多元主体作用，完善街道党组织领导，推动业主委员会、物业企业、业主等多元共治、多方参与、多方联动、多措并举的城市基层党建引领基层治理工作格局基本形成，为城市治理体系和治理能力现代化奠定坚实基础。

三、业主委员会的组建

（一）开展摸底统计。各县（市）区街道办事处或者乡（镇）人民政府开展调查摸底，全面摸清符合组建业主委员会条件的物业管理区域的底数，确定待组建业主委员会和期满未换届的物业管理区域名单，结合业主申请，明确具体操作步骤和工作进度安排，按照分级负责的方式对参与指导和组织业主委员会组建和换届的人员进行集中培训，重点学习相关法律法规和规章制度，明确工作方法，提高工作效率。

（二）业主大会筹备组的成立和业主委员会组建程序。符合成立业主大会的物业管理区域，街道办事处、乡（镇）人民政府在接到建设单位或物业管理区域内20%以上业主联名书面申请60日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，推举业主代表担任筹备组组长。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组主要由业主代表组成，也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡（镇）人民政府的代表各一人参加。

筹备组成员名单确定后，应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。对筹备组成员有异议的，街道办事处、乡（镇）人民政府应协助业主解决。在前期召集业主代表组建筹备组时，可以结合实际确定数名筹备组业主代表候补人，具体人数应不超过筹备组确定的业主代表人数的一半。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，完成以下工作：

1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

2.拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

3.确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

4.依法确定首次业主大会会议表决规则；

5.提出首届业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

6.草拟业主委员会选举办法；

7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作等。

并将上述内容以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组应通过入户上门、谈心谈话等方式，全面了解物业管理区域内业主基本情况、思想动态、矛盾问题等有关情况。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

筹备组成员不得委托他人代为参加筹备组。筹备组成员辞职的，应立即从候补人员中依次进行补选。但因筹备组成员辞职或者其他原因造成筹备组不能正常履行职责的或者逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散。公告结束后，符合相关法律法规规定的，可按照筹备组组建程序重新推举筹备组成员，业主可以重新申请成立业主大会。筹备组中成员是业主的，与小区其他业主同等享有业主委员会的选举权和被选举权。

（三）业主委员会委员候选人应符合条件。在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，筹备组制定业主委员会委员候选人产生办法，提出业主委员会委员候选人条件和人数（业主委员会一般由5-11人组成，鼓励党员业主参选业主委员会候选人，业主委员会委员候选人应当是物业管理区域内的业主，业主是指房屋所有权人，以不动产登记为准。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人视为业主），并符合下列条件：

1.具有完全民事行为能力；

2.遵守国家有关法律法规；

3.遵守《业主大会议事规则》《管理规约》以及模范履行业主义务；

4.具备履行职务的健康条件，热心公益事业、责任心强、公正廉洁；

5.具有一定组织和协调能力，能耐心细致做好群众工作，在群众中有较高威望和公信力；

6.本人、配偶及其直系亲属不在本物业管理区域内提供服务的物业企业工作；

7.其他法律、法规或规范性文件规定的不宜参与的情形。

（四）业主委员会候选人推荐、提名的考察工作。街道办事处、乡（镇）人民政府和有关部门应积极主动发挥指导帮助作用，帮助业主明确不宜作为业主委员会候选人人选的具体情形，确保候选人人选质量。

采取街道（乡镇）、社区“两委”推荐，业主联名推荐与业主个人自荐相结合的方式推荐业主委员会委员候选人初步人选。鼓励和引导业主中符合条件的“两代表一委员”、小区党员和志愿者等积极参选业主委员会成员。业主委员会委员选举实行差额选举。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。指导筹备组对业主委员会候选人进行初步考察，广泛听取社区居民委员会、居民群众及有关单位等多方意见建议，与候选人逐一见面谈话，摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路。

辖区纪检、民政、住建、综合执法、信访、公安等部门应积极协助业主，对小区业主委员会候选人是否存在不宜成为候选人的情形进行核实和提供咨询帮助。

筹备组应当严格依据民主推荐和个人自荐、谈话考察、走访调研等方式，进行资格审查和综合分析后，确定候选人，并在小区显著位置进行公示。筹备组在筹备业主大会时，要在显著位置（小区进出口、单元门、集中休憩区域以及利用网络渠道如微信群等）广泛公示召开会议的时间和地点。筹备组应组织动员业主中社区“两委”成员、党员、志愿者等积极参加选举，街道党工委组织筹备组成员、社区“两委”成员、党员和志愿者，可以采取上门走访、公示公开等方式，向业主介绍业主委员会委员候选人，提高业主的知晓率、参与率、参选率。

（五）业主委员会的选举产生。

1.业主大会选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
　　2.采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

3.对物业管理区域内规模较大、户数较多的，可采取以楼幢、单元或者楼层为单位推选一名业主代表参加业主大会会议，但业主代表必须持有所代表的业主户数的授权委托书，委托书中应明确委托人与被委托人基本信息、委托事项、委托期限等。推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

4.为有效解决业主大会“投票难”问题，鼓励业主按照《银川市物业管理电子投票规则》（银住建规发〔2022〕6号）规定的方式，采取电子投票与现场投票书面征求意见相结合的形式进行选举。

5.鼓励当选后的委员签订履职承诺书在小区内进行公示。

6.业主委员会委员产生后七日内召开第一次会议，推选业主委员会主任、副主任并确定其他委员的分工，并将结果和分工、联系电话等在显著位置进行公示。

7.业主大会会议投票期限由首次业主大会会议筹备组或者业主委员会根据具体情况决定。因故无法按期完成会议投票的，筹备组或者业主委员会应当按照首次业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定，在物业管理区域内公告相关情况及延长期限。

8.未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由《管理规约》或者《业主大会议事规则》规定。

9.业主委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下履职尽责，并接受全体业主的监督。

（六）业主委员会委员资格的终止、辞职和候补等事项。

1.业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

2.业主委员会可以设立候补委员。候补委员人数不得超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员同时由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。

3.业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的,可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

4.业主委员会任期届满前3个月，向物业所在地的县（市）区住建部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府报告，在物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府指导下，组织召开业主大会会议，进行换届选举。

街道办事处或者乡（镇）人民政府应当督促、指导业主委员会开展换届选举工作。业主委员会应自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

5.未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，应在街道办事处或者乡（镇）人民政府的指导监督下，由社区代行业主委员会部分职责，负责组织业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决议。业主委员会选举产生后，社区终止行使上述职责。有下列情形之一的，可在街道办事处或者乡（镇）人民政府指导下，成立由业主代表、街道(乡、镇)和社区代表等组成的小区物业管理委员会,组织业主共同决定物业管理事项:

（1）不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的;

（2）业主委员会任期届满终止，新一届业主委员会未能及时产生的;

（3）业主委员会不按规定召开业主大会或虽经街道办事处或者乡（镇）人民政府协商确定召开时间，但逾期仍未召开的。

6.有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
　　（一）任职期限届满；

（二）不再是该物业管理区域内的业主或者连续一年以上不在本物业管理区域内居住；

（三）丧失民事行为能力；

（四）被依法追究刑事责任；

（五）以书面方式向业主大会提出辞职请求；

（六）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。　　
　　7.业主委员会成员有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务：
　　（一）不履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；

（四）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（五）与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系；

（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（八）违规使用业主委员会的印章；

（九）不按照管理规约或者业主大会的决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计；

（十）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

四、做好业主委员会组建后续工作

（一）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府备案:

1.业主委员会备案登记表;

2.业主大会成立和业主委员会选举情况的报告（成立申请、批复及选举情况）;

3.管理规约;

4.业主大会议事规则;

5.业主大会决议;

6.业主委员会成员名单（包括身份证复印件、业主证明资料、中共党员需提供党员证明等）;   

7.相关公示材料；

8.备案所需的其他资料。

街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县（市）区住建部门和物业所在地公安派出所、社区居民委员会。

（二）业主委员会向物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章上应明确业主委员会的届数和任期。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起20日内办理备案变更手续。

五、业主委员会的运行与管理

（一）业主委员会履行以下职责:

1.执行业主大会的决定和决议;

2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

5.监督管理规约的实施;

6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

8.调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

9.拟定物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案;

10.根据业主大会的授权代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼;

11.业主大会赋予的其他职责。

（二）业主委员会应当向业主公布下列情况资料:

1.管理规约、业主大会议事规则;

2.业主大会和业主委员会的决定;

3.物业服务合同;

4.专项维修资金的筹集、使用情况;

5.物业共有部分的使用和收益情况;

6.占用业主共有的道路或者小区内其他场地用于停放机动车车位的处理情况;

7.业主大会和业主委员会工作经费的收支情况，每年至少一次向全体业主公布；

8.其他应当向业主公开的情况和资料。

（三）业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

发生下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日（起）15日内组织召开业主大会临时会议：

1.持有20%以上投票权数的业主向业主委员会提议召开业主大会临时会议的；

2.发生重大事故或紧急事件需要及时处理的；

3.出现管理规约中约定的需要召开业主大会临时会议的其他情形。

（四）业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会主任不履行职责需由副主任代替履职的，必须经全体委员半数以上同意。

（五）业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

（六）业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容:

1.业主大会、业主委员会的会议记录；

2.业主大会、业主委员会的决定；

3.业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

4.业主委员会选举及备案资料；

5.专项维修资金筹集及使用账目；

6.业主和业主代表及业主委员会委员名册；

7.业主的意见和建议。

上述档案应由专人保管，业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将上述档案、印章及其他属于全体业主所有的财产移交给新一届业主委员会。

业主可以查阅与自身直接相关的档案，业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。

（七）业主委员会应当加强与业主的联系沟通，经常听取业主的意见建议。鼓励业主委员会通过上门走访、来信来访、热线电话、网络媒体等渠道接受业主的咨询、投诉和监督。

（八）业主委员会应加强与街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区和物业服务企业的联系沟通，主动参与多方联动运行机制，督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。

（九）业主大会拟解聘物业服务企业的，应当在所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府指导下及时召开业主大会，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后方可解聘，并提前60日将有关决议书面告知物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外。

（十）业主大会拟重新选聘物业服务企业的，应当在所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府指导下及时召开业主大会，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后方可选聘，也可通过招投标方式开展物业服务企业选聘工作，并提交业主大会决定，公开发布选聘信息。中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其签订的物业服务合同中的服务内容、标准及价格等主要内容在物业管理区域内显著位置向全体业主进行公示。具体流程参照国家及地方前期物业招投标有关法律法规规定执行。

六、监督和保障

（一）业主委员会应建立规范、透明、高效的财务管理制度；重大事项、重要之处要建立完善的公示、意见征求和决策制度；财务收支要建立年度财务审计和换届审计公开公示制度；要保障全体业主的知情权、参与权和监督权，确保广大业主主动履行业主义务。

（二）业主委员会应当加强对物业专项维修资金使用的监管工作。严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项；组织征求业主意见并在小区内公示；维修方案和征求意见情况及时报送社区备案；邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。

（三）物业管理区域内共用部位、共用设施设备、共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。可用于共用部位、共用设施设备、共有部分的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府加强指导和监督。

（四）经营性收益应当每年公布一次，接受业主监督。经营性收益不得以任何个人名义进行存储及管理。

（五）业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用分配具体办法使用经营性收益。使用前应在物业管理区域内公示，并接受业主的监督。

（六）业主对物业服务企业或业主委员会公示的经营性收益收支情况提出异议时，物业服务企业或业主委员会应及时接受业主的质询。物业服务企业或业主委员会的相关人员侵占、挪用住宅专项维修资金及经营性收益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；是党员的，还应参照《中国共产党纪律处分条例》等追究相关责任。

（七）业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可在经营性收益中列支。具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。业主委员会工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

（八）辖区住建、公安、消防、民政、综合执法、生态环境、市场监管、卫生等行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当按照各自职责，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉和矛盾纠纷问题。

（九）已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，辖区住建部门或街道办事处或者乡（镇）人民政府可责令建设单位限期改正，逾期未改正的，由辖区综合执法部门依据《宁夏回族自治区物业管理条例》《银川市物业管理条例》等法律法规规定予以处罚。

（十）业主委员会应当召开业主大会定期会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，县（市）区住建部门应当责令其在三十日内改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同县（市）区住建部门、社区居（村）民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

（十一）业主委员会应当建立印章管理规定，并指定业主委员会主任以外的委员专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字。印章使用情况均应当进行登记存档。违反规定擅自使用印章的，所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府责令限期改正，并通告全体业主。造成经济损失或者不良影响的，依法追究责任人的法律责任；是党员的，还应参照《中国共产党纪律处分条例》等追究相关责任。

（十二）业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的，新换届的业主委员会可以请求当地公安机关协助移交。

（十三）业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规活动构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

（十四）市住建局建立健全物业服务监管信息平台，加强汇总、统计和分析。辖区住建部门应当做好相关平台信息的采集报送工作，建立业主委员会履职情况档案。街道办事处、乡（镇）人民政府在同级党组织的领导下组织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好与物业管理有关的工作。

（十五）业主委员会在履职工作中应完善工作记录，规范工作制度，接受全体业主的监督，以及接受地方人民政府有关部门依据各自职责进行的指导和监督。

（十六）业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定或者从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。对不履职尽责、无法正常运行、侵害业主和物业服务企业合法权益的业主委员会，要依法及时撤换并重新组织选举。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

（十七）违反法律法规规定，住建部门、街道办事处、乡（镇）人民政府或者其他行政主管部门的工作人员，在物业管理工作中利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十八）县（市）区住建部门或者街道办事处或者乡（镇）人民政府、辖区物业服务中心或社区居委会应当定期组织社区工作人员以及业主委员会委员开展物业管理、居民自治管理等相关知识培训, 每年不少于两次。

七、本指导意见自2023年8月18日施行。原《银川市业主委员会组建、运行和管理的指导意见》（银住建规发〔2019〕2号）废止。