为规范我市物业管理活动，提升住宅小区物业管理服务质量，维护业主及物业服务企业的合法权益，根据《银川市物业管理条例》《关于开展环境和物业管理委员会组建工作的通知》及相关规定，并结合本市实际情况，银川市住房和城乡建设局起草了《银川市物业管理委员会组建规范运行工作指南（征求意见稿）》。现面向社会公开征求意见，诚邀广大市民及各有关单位提出宝贵的意见和建议，有关事项公告如下：

一、信函方式：邮寄至银川市金凤区北京中路147号银川住建大厦405室，邮政编码：750011。

二、电子邮件方式：nxycwygl@163.com。

三、电话联系：0951-6899972。

四、截止时间：2025年6月9日。

附件：《银川市物业管理委员会组建规范运行工作指南（征求意见稿）》              

                       银川市住房和城乡建设局    

                           2025年5月9日      

附件：

银川市物业管理委员会组建规范

运行工作指南

为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提升住宅小区物业管理服务质量和水平，引导全体业主正确行使共同管理权，为人民群众营造安全、文明、舒适、优美、和谐的居住环境，根据《银川市物业管理条例》《关于开展环境和物业管理委员会组建工作的通知》《银川市深化社区物业党建联建提升基层治理水平实施方案》规定，结合我市实际情况，特制定本工作指南。

一、适用范围

本指南适用于银川市行政区域范围内所有住宅小区开展的物业管理委员会组建运行事宜。

二、物业管理委员会组建条件

银川市行政区域内符合《银川市物业管理条例》第十八条、第十九条规定，有下列情形之一的住宅小区，可以组建物业管理委员会，一个物业管理区域组建一个物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，经街道办事处（乡镇人民政府）及社区居（村）民委员会指导后未成立的；

（三）业主大会成立后未能选举产生业主委员会的；

（四）业主委员会任期届满，经街道办事处（乡镇人民政府）及社区居（村）民委员会指导后仍未选举产生的；

（五）业主大会未成立其它情形的。

三、物业管理委员会组建流程

符合物业管理委员会组建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自拟组建物业管理委员会事项公告公示之日起45日内，组建成立物业管理委员会。

（一）代行公告。街道办事处（乡镇人民政府）就拟组建物业管理委员会有关事项发布公告，公告中应明确拟组建物业管理委员会的名称、组成人数、委员人选条件、报名方式、起止日期及推荐方式等，并在住宅小区主要出入口等显著位置进行不少于7日的公示。

（二）人选产生。业主代表由社区（村）党组织、社区居（村）民委员会、业主联名（10户以上联名且被推荐人同意）推荐或业主自荐产生。非业主代表（街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、建设单位、派出所民警、执法部门执法人员、法律工作者等）由相关单位推荐产生。

（三）确定人选。街道办事处（乡镇人民政府）组织社区居（村）民委员会调查核实推荐人选相关情况，研究确定物业管理委员会成员名单。

（四）公示名单。物业管理委员会拟组成人员名单确定后，街道办事处（乡镇人民政府）应当将人员名单及其政治面貌、是否业主、身份（党代会代表、人大代表、政协委员）等基本情况在住宅小区主要出入口等显著位置进行公示，公示时间自发布之日起不少于15日。业主有异议的，可向街道办事处（乡镇人民政府）书面提出，由街道办事处（乡镇人民政府）组织核实并以适当方式反馈。

（五）成立公告。物业管理委员会自人员名单公示期满后正式成立，街道办事处（乡镇人民政府）出具物业管理委员会成立告知书，并在住宅小区显著位置公布，不少于5日。告知书中应当明确物业管理委员会成立时间、成员人数、任期、业主代表、镇街、村（居）民委员会等选派的代表，以及主任、副主任等。

（六）刻制印章。物业管理委员会成立后，持相关材料按规定刻制物业管理委员会专用印章。

（七）成立告知。住宅小区物业管理委员会成立后，街道办事处（乡镇人民政府）应当在5日内将相关资料报送辖区物业主管部门进行告知。

四、物业管理委员会组成人员

（一）物业管理委员会成员构成

物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、建设单位各指派代表和业主代表组成，成员人数应当为七至十一人单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一；住宅小区房屋已全部交付业主使用，建设单位可以不再指派人员参加。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立物业管理委员会，根据分期开发的物业面积和进度等因素，适时增补委员。

物业管理委员会设主任1名，由街道办事处（乡镇人民政府）指派的代表担任。街道办事处（乡镇人民政府）可在物业管理委员会全体成员中确定1—2名副主任协助主任工作。

（二）物业管理委员会成员条件

1、拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

2、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；

3、身体健康，具有完全民事行为能力；

4、公告之日前一年度在本物业管理区域内居住半年以上；

5、不存在《银川市物业管理条例》第五十八条规定的禁止行为；

6、本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；

7、遵守《中华人民共和国民法典》《银川市物业管理条例》等法律法规，履行《（前期）物业服务合同》《（临时）管理规约》等约定，不存在违法违约的情况。

街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会应坚持党建引领，充分发挥中国共产党党员在社区治理中的先锋模范作用，发挥人大代表、政协委员和网格员、楼长、社区志愿者在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参与并担任物业管理委员会成员。

（三）物业管理委员会成员变更

物业管理委员会成员有下列情形之一的，社区居（村）民委员会可以自情形发生之日起提请街道办事处（乡镇人民政府）直接终止其成员资格，并由街道办事处（乡镇人民政府）在小区内进行公示：

1、成员中社区居（村）民委员会代表、辖区派出所民警、辖区执法部门执法人员工作变动；

2、成员中的业主代表不再是本小区业主；

3、以书面形式向社区居（村）民委员会提出辞职；

4、因疾病等原因丧失履行职责能力，因受到行政拘留、刑事处罚等原因丧失履行职责资格；

5、无正当理由连续三次不参加物业管理委员会会议的，或者不再符合本办法规定的成员条件。

物业管理委员会成员不足构成人数时，由街道办事处（乡镇人民政府）按照本指南人员产生的有关规定及时补充。

五、物业管理委员会工作职责

物业管理委员会负责组织业主共同决定公共管理事项，接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会的指导和监督，接受业主监督。组织业主行使下列职责：

（一）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；

（二）组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（三）召集业主大会会议或者全体业主会议，报告年度物业管理的实施情况和物业管理委员会履职情况；

（四）组织业主选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，代表业主与物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督业主、物业使用人、物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费，协调处理业主之间、业主和物业服务人之间的矛盾纠纷；

（六）组织业主筹集、管理和使用专项维修资金；

（七）组织业主决定共用部分的经营方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法，监督资金使用和管理办法实施；

（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（九）配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（十）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

组织业主共同决定可按照《业主大会议事规则》，采用书面形式或者通过市物业主管部门建立的电子投票系统等方式进行。

六、物业管理委员会工作机制

物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照议事规则的规定召开，每两个月召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议，应当召开物业管理委员会临时会议。

物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。

物业管理委员会会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加。业主代表委员不能委托代理人参加会议。

物业管理委员会作出的决定应当经过三分之二以上委员签字同意。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在住宅小区内显著位置公示10日。

物业管理委员会全体成员有同等表决权。

七、物业管理委员会任期

建议物业管理委员会的任期不超过3年，期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，建议由街道办事处（乡镇人民政府）重新组建物业管理委员会，对任期内积极支持社区居（村）民委员会工作的成员可以连选连任。

业主大会依法选举产生业主委员会之日起，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导物业管理委员会停止工作，物业管理委员会在社区居（村）民委员会带领下与业主委员会办理移交手续后解散；因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时解散物业管理委员会。街道办事处（乡镇人民政府）负责将物业管理委员会解散情况在物业管理区域内显著位置进行不少于7日公示。

八、物业管理委员会监督指导

各县（市）区物业主管部门负责对辖区内街道办事处（乡镇人民政府）组建物业管理委员会工作进行政策指导。街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区内物业管理委员会组建指导工作，社区居（村）民委员会受街道办事处（乡镇人民政府）委托开展物业管理委员会日常管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）对社区居（村）民委员会带领物业管理委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。