冯伟斌 

　　当前，我国经济发展进入新常态。房地产作为国民经济重要组成部分，也已经进入新常态。本文拟从影响房地产市场发展（主要是价格变动）的几个因素入手，提出加强房地产宏观调控和房地产业发展的几点建议。 

　　一、影响房价的几个因素分析 

　　房地产市场发展情况可以典型的（或简单的）用房价走势来概括，房地产发展的起起伏伏，无不表现在房价的起起落落上。近十年来，我国房地产市场持续发展，房价也持续走高，其中既有合理的因素，也有很多不合理的成分。从根本上看，房价是由市场基本规律决定的。如果按照因素来分，大体有以下几个方面：  

　　1、土地价格。土地价格是影响房价的重要因素，由于我国目前的土地管理、供应制度，土地资源的稀缺性不仅是自然形成的，也带有明显的行政管制性质。土地供应的数量、节奏、供应方式以及地段等对房价影响很大。控制土地供应，房屋供应量就少，在需求不变的情况下，房价就上涨；反之，加大土地供应量，房屋供应量就大，房价有下跌可能。但是，土地供应绝对不是简单的加大或减少供应，而是多方面权衡、博弈的结果。 

　　2、资金供应。房地产是典型的资金密集型产业。由于种种原因，我国目前流动性过剩严重，广义货币量快速增长，进入房地产市场的各类资金较多，直接带动了房地产繁荣。如为应对国际金融危机，前几年加快扩大投资，四万亿中央投资撬动了巨量社会资金，其中很大一部分进入房地产。近几年来，全国房地产投资基本都保持在20%以上增长，很多非房地产企业把房地产这个“副业”搞成了“主业”，以至于一度时期国资委明令禁止央企直接进入房地产。 

　　3、市场需求。现实的市场需求可以分为两种，一种是刚性需求，是指必须购买的一次置业，如无房户、拆迁户、结婚用房等，或改善居住条件的二次置业。随着社会发展，人们对居住也提出了新的要求，家庭小型化趋势明显，房屋需求增大，“丈母娘抬高房价”的调侃性论断带有一定参考价值。另一种是投资性需求，居民用合法收入购买房屋用于投资、保值增值。如果不是恶意投机，这种投资需求也是合理的，应该保护。应当承认，在无法回避通货膨胀的情况下，选择合适的保值增值品是居民的理性选择，而从近十年的现实来看，房地产也确实体现出了这种价值，其收益远远高于其他投资品种，而这种买房子最保值的现实又反过来刺激了更多资金进入房地产。 

　　4、恶意炒作。主要是游资、热钱、黑钱等资金进入房地产市场，短期内大幅拉高房价。比如，国际热钱进入国内房地产市场，一些非法所得进入房地产市场洗钱，一些其他性质的资金进入房地产市场（温州炒房团之类），等等。由于我国对于这种性质的资金监管不严，也对于这种炒作的后果认识不清，有些地方甚至打出了“热烈欢迎某某炒房团”的横幅，或者借某个事件故意炒作，任由这种恶意炒作抬高房价。 

　　5、市场行为。指居民购房者的心理、行为对房价也造成很大影响，如普遍存在的买涨不买跌、流动性偏好、个体偏好等等。这种行为对房地产市场看似影响不大，但一旦个体行为成为社会行为，后果却是非常巨大的。 

　　6、房地产政策。房地产市场也带有明显的“政策市”特征，尤其我们对于房地产市场、房地产发展定位等在不同时期有不同的看法，政策摇摆不定、变化较快，也对房价造成影响。2003年以来，国家陆续出台了很多政策，方向和重点差异很大，如2004年—2007年主要是以遏制房价增长为目的，2008、2009年出台刺激性政策救市，2010年以后遏制快速增长。2013年以后又进入新一轮“救市”。 

　　7、建材及人工成本。这是弹性系数最小的因素，对房价价格变动有影响但作用不明显，比如，盖同样一套房子，如果仅从建安成本来看，北京的房子造价和银川的房子造价应该差距不是非常巨大。但同一地方纵向比，这一因素也是比较明显的。 

　　8、经济发展程度与人口数量、构成。房地产不是简单的一个行业，可以说是一个城市活力的缩影。因此，在一定意义上，经济发展程度直接决定现期房地产的繁荣与否，而人口的数量、构成决定着房地产的未来发展。很难想象，人口净流出、人口结构老年化的城市房地产会发展。美国城市底特律的衰落，很能说明城市与产业、人口的关系。 

　  9、其他因素。有些因素看似和房地产无关，但也会波及房地产市场，如，区划调整、环境变化、社会资源分布等等，典型的如行政中心搬迁、学区调整。还有，新的消费模式、商业模式对传统房地产的冲击不容小视，如电商的迅速扩大对传统零售商的冲击必然波及商业地产，存款利率、存款保险制度等必然影响居民资金的再分配，等等。 

　　当然，也还有一些其他因素在影响房价，不再一一列举。 

　　二、房地产市场已经进入新常态 

　　当前，我国绝大多数地区的房地产市场出现了明显降温，面临着和过去十年不同的新情况。这种变化是趋势性的还是暂时性的？笔者认为，这可能是一种长期性的趋势性变化，可能地区之间有差异，但整体来看，房地产市场已经进入了新常态。 

　　1、房地产投资回落。与过去十几年高速增长的房地产投资相比，今年以来，全国投资总额逐月下降、个别城市甚至出现较大幅度下降。2013年，全国房地产投资增速为19.8%，但进入2014年以来，1-3月份房地产投资名义增速为16.8%，1-7月份为13.7%，1-11月份为11.9%，可以看出下降幅度还是比较大的，而且下降速度也较快。再说，这种回落趋势还在延续和加大。 

　　2、房价下降势头基本确立。2014年7月，列入中国房地产指数系统监测的100个城市房屋平均价格环比下降0.81%，连续三个月下降； 到了11月，尽管很多城市取消了限购政策，出手救市，但平均价格依然环比下降0.38%，连续第七个月下降。而从种种现象分析，这种趋势还没有改变的迹象。 

　　3、库存高企的局面短期难以改变。据国家统计局公开数据报道，到2014年6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，待售面积逐月加大。而据上海易居房地产研究院发布的报告，6月底受监测35个城市商品房库存总量环比增长2.8%，同比增加22.9%，库存再创新高。包括北京、上海、深圳等在内的这些城市新建住宅存销比为18.1，意味着市场需要18.1个月的时间才能消化完库存。当然，这些数据的真实性、完整性以及观点结论可能值得商榷，但商品房库存高企却是不容辩驳的事实，而且，随着供应量增加、销售量减少，这种局面短期内还难以改变。 

　　4、房地产的结构发生变化。随着住宅市场的逐渐供求平衡甚至过剩，满足于居住等单一功能的住宅开发将逐渐平缓甚至下滑，旅游休闲地产、养老地产、工业地产的发展将有潜力可挖，但成熟的开发行为、盈利模式等并没有形成，而其投资回收的长期性将对企业带来严峻挑战。 

　　5、城市化与新型城镇化的不同点决定了发展方式也要转变。过去十多年，受多种因素影响，城市建设发展很快，新区建设、大拆大建、大征大建等也带动了房地产发展，但这种方式难以持续。中央提出了新型城镇化的发展战略，字面意思差别不大，但内涵发生了深刻变化，新型城镇化更加强调了人的城镇化，单纯的外延式扩张、摊大饼式的城市扩张将逐步转变为内涵式挖潜、提高城市（镇）功能转变。 

　　以上这些变化，表明了房地产发展面临的严峻局势。虽然不同城市有不同的差别和表现，公众对目前的大势也存在不同看法，但总体看，“野蛮生长”的粗放型的房地产发展模式已经不再成为可能，一些城市的房地产泡沫正在加速破裂，房地产的冬天可能已经到来，对于政府宏观调控和企业发展提出了严峻挑战。政府和企业都要从影响房地产发展的因素入手，定向发力、精准发力，从容面对、应对挑战。 

　　三、冷静面对，优化政府宏观调控 

　　当前的房地产市场已经完全和过去不同，如果说过去政府为了实现调控目标而不得已采取一些行政措施的话，今后应该更加注重尊重市场规律，注重采取市场手段、经济手段，针对具体问题具体分析，更加准确的优化加强宏观调控。 

　　1、相对保持政策稳定性，形成合理预期。实际上，2013年、2014年的中央经济工作会议上，均没有提到房地产发展或者调控，这也充分表明了中央冷静面对、让市场起决定性作用的理念。可以预见，全国性的刺激政策或者限制政策可能会越来越少，主要是取消或者放松过去的一些行政性限制措施。而地方性的政策也应该保持稳定性，减少政策对房地产市场的过度影响。特别是限购、限降、限贷等措施，行政化色彩明显，容易造成人为的稀缺或者虚火，应该取消或者慎重使用。 

　　2、合理调控土地供应。捉襟见肘的地方财政对土地出让金的依赖毋庸讳言，这也是地方政府对房地产市场特别是房价调控态度难以明朗的主要原因。从大的政策来看，就需要中央和地方的财权、事权做合理调整，进一步深化财税体制改革，让地方有钱办事。从土地供应上，要科学合理的把握供地节奏，合理界定土地性质、基本地价，形成可预期的土地供应市场。 

　　3、尽早研究房产税有关问题。房产税问题已经成为“另一只靴子”。有人认为房产税可以拟制房地产虚高和泡沫，也有人认为房产税是在推高房价，羊毛出在羊身上。尽管仁者见仁、智者见智，但久拖不决对市场的影响巨大。单纯从市场角度来看，房产税对稳定市场是有好处的，持有房产越多，越要承担较多的税收成本，这样就可以减少房产囤积。而且，如果把房产税列入地方税种，也很好的解决了地方税收来源不足等问题，每年征收的房产税可以成为地方政府稳定的税源。当然，这里的房产税，并不是一些人误解的每套房子都征税，而是对自住房免税，对自住房屋以外的房产征税。但是，房产税出台的时机应该慎重，就目前来看，不宜仓促推出。 

　　4、政府保障房应该灵活多样。保障低收入群体的住房是政府关注民生问题的主要内容。但保障房不一定就得政府建。而且，目前保障房种类过于繁多，条件过于苛刻，实质上并没有达到预期目的，甚至造成了一些新的不公平。从实际来看，应该整合有关保障房政策，同时，采取回购市场房、委托建设、货币化补助等多种方式，既避免政府背上大包大揽的包袱，也避免对既有房地产市场的冲击，减轻去库存的压力。 

　　5、营造良好的房地产市场发展氛围。着力创造公平竞争的市场环境，规范中介等行为，建立房地产市场信息发布系统，公开办事流程，减少审批时项、审批时限，方便企业、群众办事。特别是重视舆论报道，严厉查处不实报道、夸大报道等，避免误导市场，带来不良后果。查处违法炒作、恶意炒作等行为，避免房价大起大落。要注重营造良好城市风貌，改善整体居住环境。 

　　6、适度放宽人口政策。城市对外来人口的吸引、接纳是房地产持续发展的不竭动力。要适当放松过于严厉的人口管制政策、外来人口户籍政策，特别是一线城市以外的其他城市，要立足实际，发挥城市的聚集功能，保持旺盛活力。 

　　四、练好内功，主动调整，实现企业可持续发展 

　　目前的房地产市场对于房地产开发企业、建筑企业提出了新的挑战，可以预见，一大批企业将面临“生存还是死亡”这一严峻课题。从已经爆发的一些企业生存危机可以看出，错误判断形势、盲目扩大投资、定位不准、销售不畅等是主要原因。因此，要树立危机意识，主动适应调整，实现可持续发展。 

　　1、树立危机意识。我国的房地产企业从一诞生，就存在着散、小、乱等特点，据统计，全国有近3万多家房地产开发企业，建筑企业更多。虽然经过了多年发展，一大批企业成长壮大，但由于整个行业的快速发展，也掩盖了一大批企业散、小、乱的问题。市场一旦稍有风吹草动，这些企业就会出现这样那样的问题，甚至是生存问题。从国际经验特别是港台地区经验看，一般都是大型房地产企业或房企集团成为市场舞台的主角，占据市场的绝大份额。因此，在新常态来临之际，应乘势、趁机解决企业小、散、乱等问题，通过增加资本金、收购、兼并、重组、发行股票等手段，加快形成大的企业，增加抵抗风险的能力。一些中小企业要主动“放下身段”，把“活下去”作为第一法则，打消房地产仍然粗放发展的传统思维，积极寻求股权合作、项目合作等。 

　　2、注重品牌化发展。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力的外部表现。正如当年家电市场一样，粗放经营的时代一旦结束，只能保留下不多的品牌企业。可以预见，房地产市场的竞争也将是品牌的竞争，萝卜快了不洗泥已经行不通了。当然，企业的品牌建设不是靠自我吹嘘，而是建立在为市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程，它是以开发商、建筑商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌。 

　　3、加强内部管理，增大利润空间。内部管理的基础是人才，核心是专业化。企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发建设成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。因此，房地产企业必须充分重视投资管理、内部管理、成本管理等工作，特别是重视投资风险的分析评估、建安成本与销售成本的分析核算，避免投资失误。要树立专业化理念，对市场的分析评估不能仅靠经验。要善于使用大数据、云计算模型等先进技术，对市场做出专业判断。 

　　4、注重创新。首先是产品创新，传统的住宅市场趋于供求平衡，但针对特定人群的细分市场还有潜力可挖，旅游地产、养老地产、工业地产等正在兴起，要注重用户体验，除居住功能外，增加房屋的各项附加功能。其次是商业模式创新。要注重网络对传统营销模式的影响，譬如商业地产开发中，可能实体店铺的需求会减少，但对于仓储房可能会增加，等等。同时也要善于运用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源，盘活资产、减少资金占用。第三是盈利模式创新。过去把房子卖出去就算，现在也要注重提供居住服务、房地产经纪、物业管理等后续增值服务。   （作者为银川市住房和城乡建设系统党委副书记、纪委书记）