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关于征求《银川市业主委员会组建、运行和管理的指导意见》(征求意见稿)意见的公告

2019-09-09 10:28

为了进一步规范业主委员会的行为,维护业主的合法权益,根据《宁夏回族自治区物业管理条例》、《银川市物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》,结合我市实际情况,就业主委员会组建、运行和管理提出如下指导意见:,我局草拟了《银川市业主委员会组建、运行和管理的指导意见》,现面向社会征求意见,时间为2019年9月9日至2019年10月11日(20个工作日),请于10月11日前将书面意见和建议通过邮件、传真或者电子邮件等方式反馈银川市住房和城乡建设局。

联系人:王绘绘

联系电话:0951-6899931

传  真:0951-6899985

联系邮箱:ycswyfwzx@163.com

附件:银川市业主委员会组建、运行和管理的指导意见(征求意见稿)


银川市住房和城乡建设局

2019年9月9日


银川市业主委员会组建、运行和管理的指导意见(征求意见稿)

一、指导思想

深入贯彻落实党的十九大精神,牢固树立以人民为中心的思想,不断完善城市管理、建设和谐社区、改善人居环境,结合我市扫黑除恶专项斗争及行业乱象整治,促进物业行业健康发展、积极创建文明城市。作为基层政治建设的重要组成部分,进一步推动社会治理重心向基层下移,发挥居民自治组织作用,实现政府治理和社会调节,居民自治良性互动。

二、工作目标

进一步完善现代社区治理体系,进一步提高基层社会的治理能力,健全基层社会治理新格局,完善业主自治管理和小区综合管理体制,发挥社区建设管理多元主体作用,完善街道党组织领导,业主委员会、物业企业、业主“三位一体”服务群众机制,为城市治理体系和治理能力现代化奠定坚实基础。

三、业主委员会的组建

(一)准备工作

各县(市)区街道办事处开展调查摸底,全面摸清符合组建业主委员会条件的物业管理区域的底数,确定待组建业主委员会和期满未换届的物业管理区域名单,结合业主申请,明确具体操作步骤和工作进度安排,按照分级负责的方式对参与指导和组织业主委员会组建和换届的人员进行集中培训,重点学习相关法律法规和规章制度,明确工作方法,提高工作效率。

(二)业主大会筹备组的成立和业主委员会组建程序

符合成立业主大会的物业管理区域,街道办事处在接到建设单位或物业管理区域内20%以上业主联名申请60日内,组成以辖区街道工作人员任组长、社区书记任副组长,择优选取党员业主、民主党派和优秀业主代表为成员的筹备组,首届业主大会筹备组应邀请开发建设单位参加。筹备组成立后,公布成员名单和工作职责,并拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》等草案,在物业管理区域内显著位置公布,征求业主意见。筹备组通过入户上门、谈心谈话等方式,全面了解物业管理区域内业主基本情况、思想动态、矛盾问题等有关情况。

首届业主大会筹备组成员不得成为业主委员会委员候选人。

(三)业主委员会委员候选人应符合条件

在街道、社区党组织的领导下,筹备组制定业主委员会委员候选人产生办法,提出业主委员会委员候选人条件和人数(业主委员会一般由5-11人组成,且党员人数不少于总数的一半,业主委员会委员候选人应当是物业管理区域内的业主,业主是指房屋所有权人,以不动产登记为准),并符合下列条件:

1.具有完全民事行为能力;

2.遵守国家有关法律法规,具备一定的房地产、物业管理、专项维修资金、财务管理等方面法律法规及专业基础知识;

3.遵守《业主大会议事规则》、《管理规约》、模范履行业主义务,按时缴纳物业管理相关费用并提供连续三年缴费相关凭证;

4.身体健康、热心公益事业、责任心强、公道正派;

5.具有一定组织和协调能力,能耐心细致做好群众工作,在群众中有较高威望和公信力的;

6.本人、配偶及其直系亲属不在本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作;

7.其他法律、法规或规范性文件规定的不宜参与的情形。

(四)有下列情形之一的,不得成为业主委员会委员候选人

1.违反国家法律法规,曾受到刑罚、监外执行、行政拘留和社区矫正的;

2.违反党纪国法,正在接受纪委和监委立案调查的;

3.受到党内严重警告以上处分和行政记大过以上处分不满三年的;

4.参与非法组织,参加非法集会的;

5.利用家族势力和黑恶势力干预小区正常工作和生活的;

6.拒缴、延期缴纳物业服务合同约定的物业服务费、电梯费、车辆泊位费等应缴费用;

7.在公共场合或微信、微博等社交媒体上发布不实言论,煽动对党和政府不满情绪的;

8.在本小区私搭乱建,噪音扰民、非法侵占绿地、不文明养犬等侵害小区他人正当权益等行为的;

9.本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作;

10.政治素质和道德素质差,业主反映强烈意见较大的;

11.已被列入失信人员名单的(法院、税务、银行等部门记录的);

12.有产权争议的。

(五)业主委员会候选人推荐、提名的考察工作

发挥街道、社区组织优势,采取街道、社区“两委”推荐、10名以上业主联名推荐,与业主个人自荐相结合的方式推荐业主委员会委员候选人初步人选。注重挑选业主中符合条件的“两委”成员、相关企事业单位在职党员、优秀志愿者等。注重推荐党员业主,特别是党组织关系在社区的党员。推荐的业主委员会候选人中,党员比例不得低于60%,业主委员会选举实行差额选举。

街道和筹备组负责对业主委员会候选人进行初步考察,广泛听取社区“两委”成员,党员和居民群众及有关单位意见建议,与候选人逐一见面谈话,摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路。街道会同辖区纪检、民政、物业、信访等部门,对业主委员会候选人进行初步审核。

“两委”是指社区居民委员会和社区支部委员会。

街道党工委和筹备组依据民主推荐、谈话考察、走访调研等情况,进行资格审查、综合分析后,确定候选人,并在小区显著位置进行公示。

(六)业主委员会的选举产生

业主大会选举产生业主委员会。业主大会可通过召开会议,业主现场投票的形式,也可采取现场投票与书面征求意见相结合的形式,对规模较大、户数较多的小区,可以楼栋或者单元或者楼层为单位推选业主代表,业主代表应持有所代表的业主户数的授权委托书,委托书中应明确委托事项、委托期限,由业主代表选举产生。

筹备组在筹备业主大会时,要公示召开会议的时间和地点。

筹备组组织动员业主中社区“两委”成员、党员等积极参加选举,提高业主的直接参选率,街道党工委组织筹备组成员、社区“两委”成员、党员和志愿者,采取上门走访、公示公开等方式,向业主介绍业主委员会委员候选人,广泛争取业主的认同和支持,确保经过组织提名考察符合提名的人顺利当选。当选后的委员应当签订履职尽责尽职承诺书,并在小区内进行公示。

业主委员会委员产生后七日内召开第一次会议,推选业主委员会主任、副主任并确定其他委员的分工,并将结果和分工、联系电话等进行公示。

业主委员会在民政、街道和社区的指导下履职尽责,并接受全体业主的监督。

(七)业主委员会委员资格的终止、辞职和候补等事项

1.业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

2.业主委员会可以设立候补委员。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员同时由业主大会选举产生,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的,应当和业主委员会一并备案。

3.业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的,可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补,并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的,应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

4.业主委员会任期届满前3个月,向物业所在地的县(市)区物业管部门、街道(乡镇)和社区报告,在物业所在地的县(市)区物业管部门、街道(乡镇)和社区监督指导下,组织召开业主大会会议,进行换届选举。

街道(乡镇)和社区应当督促、指导业主委员会开展换届选举工作。业主委员会应自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

5.未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,在街道的监督指导下,由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会,并执行业主大会的决定。业主委员会选举产生后,社区应当终止行使上述职责。有下列情形之一的,可在街道(乡镇)和社区党组织指导下,成立由业主代表街道(乡镇)和社区代表等组成的小区管理委员会,代行业主委员会职责:

a)不具备成立业主大会条件的,或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的;

b)业主委员会任期届满终止,新一届业主委员会未能及时产生的;

c)业主委员会不按规定召开业主大会,或虽经街道(乡镇)和社区协商确定召开时间,但逾期仍未召开的。

6.有下列情形之一的业主委员会委员资格自行终止。

a)任期届满的;

b)因物业转让、灭失等原因不再是小区业主的;

c)丧失民事行为能力的;

d)以书面形式向业主委员会或业主大会提出辞职,并经业主委员会或业主大会同意的。

7.有下列情形之一的业主委员会委员资格被终止,任期内,被终止业主委员会委员资格的,五年内不得进入下一届业主委员会组成人员:

a)被依法追究刑事责任、监外执行、社区矫正的,以及其他违法行为的;

b)违法党纪国法,被纪委和监委立案调查的,暂时终止其委员资格,受到党纪处分(党内严重警告处分以上的,行政记大过处分以上的)终止其委员资格的;

c)有20%以上业主要求罢免其委员资格,并经半数以上业主同意,终止其委员资格的;

d)不履职尽职或以权谋私侵害业主正当权益,造成恶劣影响的,街道和社区负责人对其进行约谈后,拒不整改,提交业主大会经半数以上同意后,终止其委员资格的。

四、做好业主委员会组建后续工作

(一)业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的县(市)区民政部门、街道(乡镇)和社区办理备案手续并告知物业主管部门(一式四份):

1.业主委员会备案登记表;

2.业主大会成立和业主委员会选举的报告(成立申请、批复及选举情况);

3.管理规约;

4.业主大会议事规则;

5.业主大会决议;

6.业主委员会成员个人简历表、房屋产权登记证明或在房地产部门登记的购房合同、无犯罪记录证明、物业公司出具的业主委员会成员缴清物业费证明、身份证复印件、党员证明;

7.备案所需的其它资料。

(二)业主委员会向物业所在地的县(市)区民政部门、街道(乡镇)和社区办理备案手续后,持备案材料方可向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章上应明确业主委员会的届数和任期。

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内重新办理备案手续。

五、业主委员会的运行与管理

(一)业主委员会履行以下职责:

1.执行业主大会的决定和决议;

2.召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

3.与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同;

4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

5.监督管理规约的实施;

6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

8.调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

9.拟订物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案;

10.根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。

11.业主大会赋予的其他职责。

(二)业主委员会应当向业主公布下列情况资料:

1.管理规约、业主大会议事规则;

2.业主大会和业主委员会的决定;

3.物业服务合同;

4.专项维修资金的筹集、使用情况;

5.物业共有部分的使用和收益情况;

6.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车车位的处分情况;

7.业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

8.其他应当向业主公开的情况和资料。

(三)业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

(四)业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

(五)业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

(六)业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容:

1.业主大会、业主委员会的会议记录;

2.业主大会、业主委员会的决定;

3.业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

4.业主委员会选举及备案资料;

5.专项维修资金筹集及使用账目;

6.业主和业主代表及业主委员会委员候选人名册;

7.业主的意见和建议。

上述档案应由专人保管,业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将上述档案、印章及其他属于全体业主所有的财产移交给新一届业主委员会。

业主可以查阅与自身直接相关的档案,业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。

(七)业主委员会应当加强与业主的联系沟通,经常听取业主的意见建议。鼓励业主委员会通过上门走访、来信来访、热线电话、网络媒体等渠道接受业主的咨询、投诉和监督。

(八)业主委员会应加强与街道(乡镇)、社区和物业服务企业的联系沟通,主动参与多方联动运行机制,督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。

(九)业主大会决定解聘物业服务企业的,应当及时召开全体业主大会,应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后方可解聘,并提前3个月将有关决议书面告知物业服务企业。

(十)业主大会决定重新选聘物业服务企业的,应当及时召开全体业主大会,应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后方可选聘,也可通过招投标方式开展物业服务企业选聘工作,并提交业主大会决定,公开发布选聘信息。中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其签订的物业服务合同中的服务内容、标准及价格等主要内容在物业管理区域内显著位置向全体业主进行公示。具体流程参照《银川市前期物业招投标管理办法》执行。

六、监督和保障

(一)业主委员会应建立规范、透明、高效的财务管理制度;重大事项、重要之处要建立完善的公示、意见征求和决策制度;财务收支要建立年度财务审计和换届审计公开公示制度;要保障全体业主的知情权、参与权和监督权,确保广大业主主动履行业主义务。

(二)业主委员会应当加强对物业专项维修资金使用的监管工作。严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项;组织征求业主意见并在小区内公示;维修方案和征求意见情况及时报送社区备案;邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。

(三)物业管理区域内物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备的经营性收益归全体业主所有,可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要,将使用情况提前报送街道、社区审批。

业主大会、业主委员会成立前,经营性收益由前期物业服务企业管理,成立后由业主大会决定。

(四)经营性收益应当每半年至少公示一次收支情况。

经营性收益不得以任何个人名义进行存储及管理。

(五)业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用分配具体办法使用经营性收益。使用前应在物业管理区域内公示,并接受社区的监督。

(六)业主对物业服务企业或业主委员会公示的经营性收益收支情况提出异议时,物业服务企业或业主委员会应及时接受业主的质询。

物业服务企业或业主委员会的相关人员侵占、挪用经营性收益,构成犯罪的,依法追究刑事责任;是党员的,还应按党纪追究责任。

(七)业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,可在经营性收益中列支。具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见,并在业主大会会议上表决通过后执行。业主委员会工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

(八)住建、公安、消防、民政、城管、环保、市场监管、卫生等行政主管部门、街道(乡镇)应当按照各自职责,及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

(九)已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十,建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的,辖区房产行政主管部门或街道(乡镇)可责令建设单位限期改正。

(十)业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议或在规定时间内不组织换届选举的,业主可以请求街道(乡镇)或社区协调确定召开时间或换届选举时间;逾期仍未召开或组织的,由街道(乡镇)或社区指导业主召开或组织。

(十一)业主委员会应当建立印章管理规定,并指定业主委员会主任以外的委员专人保管印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字。印章使用情况均应当进行登记存档。

违反前款规定擅自使用印章的,街道(乡镇)或社区可责令限期改正,并通告全体业主。造成经济损失或者不良影响的,依法追究责任人的法律责任,是党员的,还应按党纪追究责任。

(十二)业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的,其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的,新届业主委员会可以请求当地公安机关协助移交。

(十三)业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

(十四)房产行政主管部门应当建立健全物业服务监管信息平台,加强汇总、统计和分析。辖区物业主管部门应当做好相关平台信息的采集报送工作,建立业主委员会履职情况档案,民政部门应建立业主委员会的年审制度,每年的第四个季度业主委员会应向民政部门提供相关材料,未通过年审的,该业主委员会暂停第二年职能。

(十五)业主委员会在履职工作和党建工作中应完善工作记录,规范工作制度,接受业主及其他各方监督。

(十六)业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,街道(乡镇)或社区应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

(十七)街道(乡镇)或社区应当定期组织社区工作人员以及业主委员会委员开展物业管理相关知识培训,每年不少于一次。

(十八)民政部门、街道(乡镇)和社区可组织对业主委员会和委员的考核评比,考核评比结果抄送其所在单位,作为评先评优的参考依据。

本《意见》自2019年XX月XX日施行,有效期至XXXX年XX月XX日