2021年8月16日至2021年8月30日,我局在银川市住房和城乡建设局网站上就《银川市住宅小区物业服务质量星级化管理实施办法(试行)(征求意见稿)》面向社会各界公开征求意见。征求意见期间,共面向辖区主管部门和社会征集到意见建议39条,现将意见及建议采纳情况反馈如下:

一、意见采纳情况

(一)关于“第五条建议增加新交付的住宅小区申报期限”的意见,予以采纳。

第五条第二款修改为:“新交付的住宅小区、更换物业服务企业的项目的,该物业服务企业应当在物业服务满半年后,按照首次申报程序重新申报星级评定。”

(二)关于“第十四条约谈项目经理或企业负责人”等意见,予以采纳。

第十四条第二款修改为:“无正当理由仍拒绝参评的,辖区物业主管部门应当将物业服务企业记入不良信用记录,并约谈企业负责人和项目经理,同时不影响街道办事处(乡镇人民政府)对该项目的评定”。

(三)关于“第二十条对存有重大瑕疵或安全隐患,增加非物业企业按照合同约定管理造成,物业服务企业出具接管查验证明材料证实已履约履责的”等免责材料的意见,予以采纳。

第二十条修改为“本办法规定的参评或受评项目的设施、设备若存有重大瑕疵或安全隐患,非物业企业按照合同约定管理造成,物业服务企业出具接管查验证明材料证实已履约履责的,不影响该物业服务企业所管项目的星级评定及物业服务企业、项目经理信用等级评价”。

(四)关于第二十二条提出的意见较多,主要有“原则上上调费用不超过原费用的20%/年,或根据政府上调社评工资标准比例按此比例上调物业费,该调整费用由合同双方在合同中约定并向广大业主公示”;“调整比例有待商讨,是直接调整还是征求业主意见,调整依据”;“建议暂不列入,对企业和社区稳定均不利”;“建议暂不列入,对企业成长不利”;“建议二星级服务质量给三个月时间整改后任然没有提升建议物业费调整比例95%至100%;一星级服务质量给六个月时间整改后任然没有提升建议物业费调整比例85%至95%”等意见,部分采纳。

第二十二条增加第三款“物业费上浮下调比例不宜超过20%(不达标除外),调整时应充分考虑物业人工费成本,参考社平工资调整幅度并不得低于银川市最低工资标准”。

(五)关于“建议增加老旧小区和新建小区的星级评定划分标准”;“1、建议增加十年以上老小区的评定要求。2、建议增加别墅区等高端项目的评定要求。3、建议将业主对物业服务工作的满意度30分增加至40分”的意见,部分采纳。

第十条第三款修改为:“物业项目星级评定的初评根据项目实际物业服务质量进行评分,考评分值实行百分制,专家评分占星级评定总得分权重的70%,街道办事处(乡镇人民政府)评分占星级评定总得分权重的30%,二者相加为项目星级初评得分。物业项目星级评定时应考虑物业项目的性质,如商品房、经适房、廉租房、康居、保障房、别墅等;考虑不同建成使用年限,如老旧小区、新建成交付小区等因素。”

(六)关于“第二十一条建议增加物业管理企业应积极参加星级达标活动,不断提高物业服务标准和服务水平,自觉接受业主监督,如业主举报或调查核实达不到原有星级标准的或合同约定服务标准的,给予通报批评,建议取消原有星级”的建议,予以采纳。

增加至第十八条第三款。

(七)物业协会意见的一、二、四至九、十一至十四条,办法已经规定或和其他意见相近,部分采纳。

二、意见不采纳情况

(一)关于“物业服务质量星级化管理实施,物业服务等级是否还有必要存在,星级评分标准里和物业服务等级相冲突”的意见,不予采纳。

不予采纳理由:因为物业服务等级标准约定的是服务内容,质量星级化管理核定的是物业服务质量,每一个不同等级的服务都需要对服务质量进行核定。

(二)关于“第九条建议增加每年申报时限”的意见,不予采纳。

不予采纳理由:因为第五条已经规定。

(三)关于“第二十三条建议1、星级评定结果应用中增加在给企业加分的基础上,增加给予相应项目经理加分。2、对于评定,要依据是物业服务的等级区别对待进行,区分相应的老旧小区”的意见,不予采纳。

不予采纳理由:本办法中已包含相关内容。

(四)对第二十四条提出的“评定后质量下降,检查不合格相对减分项”;“给评定星级后复评晋级的星级小区加大加分分数,复评是原星级的小区不加减分、复评降低星级按加分标准相应减分”;“同时星级小区与住建部提出的评审“美好家园”小区之间的关系”;“评为五星的小区可直接推荐评选‘美好家园’”等意见,不予采纳。

不予采纳理由:为确保评标加分时效性,以评标当天企业提供星级评定文件或牌匾为准,意见中所提内容在相关政策文件中已有明确规定。住建部评选“美好家园”的标准除了物业服务质量还有其他因素,比如业主委员会成立、运行情况等,所以不能直接推荐为“美好家园”,但服务质量是评选重要的条件,应当纳入评选条件中。

(五)第二十六条提出“无物业小区或老旧小区物业企业亏损运营的如何定星级?评选自治区级和国家级小区是否突破市级评定的五星级标准,建议通盘考虑”的意见,不予采纳。

不予采纳理由:因为本办法第二条已经明确适用范围。

(六)关于“业主对物业服务工作的满意度由街道办事处开展”和“第二十四条内容有歧义,星级评定是物业项目而非企业,一个企业服务多个项目,无法确定服务的项目都是一个星级;因此星级企业表述有歧义,此条内容落实存在争议”的意见,均不予采纳。

不予采纳理由:因为第一个意见在本办法第十条已经进行明确。

(七)关于市物业管理协会提出的意见,建议将“第七条和第十条合并”并规定具体分值,不予采纳。

不予采纳理由:考虑到不同住宅小区的不同情况,为推动物业行业融入社区基层治理,提高基层治理能力,街道办事处在星级评定时便于开展工作,应结合小区实际进行调整。

银川市住房和城乡建设局

2021年10月13日