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【工作研究】关于建立保障型物业管理体系的报告

2016-10-08 14:19

 银川市供热物业管理办公室 许永宏

  我市市场化物业管理模式已逐步成熟并为城市管理作出了突出的贡献。由于市场化机制存在追求经济利益最大化目标的先天局限,市场化的物业管理机制难以在保障性住房项目发挥其作用,导致保障性物业管理成为城市经营管理的短板。我局经过调研江苏省、成都市、厦门市等先进城市的经验,提出建立银川市“保障型物业管理体系”的想法。实现市场化物业管理和保障型物业管理双轨制并行的政策,互为补充,相互作用,完成银川市城市建设全面发展的总体目标。

  我市保障性住房种类繁多,如农民安置房、经济适用住房、廉租房、公租房、改造后老旧小区等多种形式。政府投入了大量的人力、物力用以改善我市中低收入家庭的居住现状,取得的成绩是显著的。同时,我们也看到因后期物业管理难以实行市场化运作,物业服务不到位导致政府投资加速折旧,不但政府投资难以实现预期效果,而且导致政府投资的浪费。为保证政府投资效率,通过建立“保障型物业管理机制”,调整投资结构,参照市场化运作机制、以居民需求为导向、以市场调节为手段、政府投资为杠杆、辅助以适当的政策扶持及引导,充分调动市场积极性,帮助政府完成物业服务市场的全面良性引导,更有效的改善居民生活环境,全面提升城市经营管理的水平。

  一、我市保障性住房基本现状。

  (一)我市保障性住房的种类及数量。按照投资类型、产权特征及建设模式,大致可以划分为三类:住房保障局统建保障房、农民安置房以及改造后的老旧小区。

  1、农民安置房

  目前,我市三区现有农民安置小区共34个,建筑面积约345万平方米,共安置住户约4.2万户,人口约12.3万人。其中,兴庆区6个小区、70万平方米、0.8万户、2.4万人;金凤区23个小区、235万平方米、3万户、8.5万人;西夏区5个小区、40万平方米、0.4万户、1.4万人。由物业服务公司进行物业管理的小区20个,街道社区管理的小区9个,业委会自治管理的小区3个,其他方式(个人承包)管理的小区2个。未来3年内,在三区规划建设的安置小区建设面积约300万平方米。其中兴庆区230万平方米、金凤区30万平方米、西夏区40万平方米。

  2、住房保障局统建保障房。2008-2013年银川市共开工建设各类保障性住房4.2万套,建筑面积268万平方米,其中廉租住房开工17851套,建筑面积86.16万平方米;经适房开工11502套,93.64万平方米;公租房已开工9323套,54.79万平方米;限价商品住房已开工3544套,33.4万平方米。2014-2017年我市还将计划建设各类保障性安居工程3.9万套,总建筑面积325万平方米,计划总投资97.5亿元。

  3、改造后老旧小区。银川市区2000以前建设的住宅房屋约1100万平方米,其中大部分房屋设施、配套环境老旧,没有实施物业管理。

  1999年-2005年,银川市房产管理局以旧小区实施物业管理为契机,以直管公房为主的旧小区为突破口,这一阶段相继完成了唐徕小区一、二组团、湖滨小区、光明小区、友爱小区、风华小区、临湖小区等规模较大的17个旧公房小区100余万平方米的综合整治工作,累计投资8900万元;2006年银川市 “三大战役”环境综合整治工作,共对全市194处、872栋楼、3.7万户、228万平方米旧住宅区实施了整治;2007年,为实现创建国家卫生城市的工作目标,共完成和平新村、裕民小区等15个、约58.6万平方米旧住宅区的整治任务。2010年以后,政府共完成了50万平方米住宅小区的综合改造和56万平方米住宅小区的专项整治工程。

  (二) 保障性性住房物业服务现状及存在的主要问题

  1、建设投资与后期维护投资失衡,无法保证可持续发展。我市保障性住房在投资立项时,多数没有后期物业管理补贴的专项资金。工程项目建设完成后即交付使用,后期物业管理由辖区政府或者相关建设部门自行解决其物业管理问题。因缺乏资金补贴和后续物业管理的监督和指导,加之收费标准低、收费率低,竣工项目维护不到位,导致项目的加速折旧,最终造成政府投资的浪费。例如“三大战役”,政府投资了大量的资金实施改造,完善小区配套设施、美化小区环境,整治完成后由辖区政府实施管理。

  2、无统一管理模式、管理标准。现在的保障性物业项目,有的由市场化物业企业管理、有的由业主自行管理、甚至有的建完后就处于无人管理的状况,没有统一的管理主体、管理模式、服务标准的混乱管理局面,成为当前保障性物业项目管理模式的主要特点。

  3、低收费、低成本下的低服务标准。主要体现在改造后的老旧小区,此类小区在政府投资改造前,只收很少的卫生费,改造后业主仍习惯于继续缴纳基本卫生费,物业企业不得不低成本服务或终止服务,导致小区很短时间内恢复脏乱差的窘境。

  4、在市场化与保障性之间游离。一方面是政府要求高质量的服务以实现政府投资的保值增值,另一方面是业主不愿意承担相应物业服务费用,物业企业被夹在中间左右为难,既不能按市场化机制收到相应的服务报酬,又不能得到业主的理解和支持。

  5、业主物业服务消费意识差。业主在入住保障性物业前,多数都是没有物业服务消费的理念,认为物业服务就是保洁和保安,而政府投资的物业项目又需要专业点的物业服务维护其保值增值,业主的低服务需求与政府的保值增值服务需求成为突出矛盾。

  二、对我市“保障型物业管理”的具体建议。

  将物业管理提升到“城市经营”的高度予以重视,建立保障性物业管理体系。保障性住房物业管理体系应从投资、建设、物业服务等环节同时着手,市场化引导、考核规范、政策扶持等方面多举措全方位齐抓并进,建立保障型物业管理体系,弥补市场化物业管理的城市管理缺位。

  (一)投资环节--实施保障性项目的“寿命周期成本控制”。寿命周期成本控制在保障型物业管理体系中,主要是指在保障性项目建设决策时,应考虑投资成果续存期内的全部成本,以投资总效率为标准,衡量成本投入与产出效果。一方面在前期投入中考虑后期维护成本,以寿命周期内成本最低的全局眼光选择投资方案;另一方面在投资计划中配套部分资金作为后期维护性资金,处理好一次性投资与持续性投资的关系,避免只注重建设不注重维护的重复浪费性投资。

  (二)建设环节—实施物业管理的前期介入乃至早期介入。在保障性住房项目设计、建设过程中就引入物业服务企业,在方案策划时就听取物业企业的经验性意见,以功能和环境建设为主兼顾节能降耗、高效实用为原则,打好后期物业服务的基础。例如在选用设施设备、制定园林绿化方案、布置小区物业管理用房、小区交通规划等方面,物业公司都可发挥其一线工作中积累的丰富经验。

  (三)后期管理—统一物业管理模式、政策扶持、考核加引导,使保障型物业管理成为市场化物业管理模式的有益补充。

  1、统一管理单位、管理模式、服务标准及收费标准。

  (1)将保障性住房委托给经营信誉好、资金实力强、服务水平高的物业企业,更可以培养一些专门做保障性项目物业服务的企业,通过建立长期稳定点的合作,实现政府对保障性项目的后期维护目标,坚决杜绝无资质、信誉差或者是没有实力的管理人。

  (2)统一以政府采购的形式通过招投标选聘保障性项目的物业管理企业,建立投标企业名册,筛选、培育符合标准的企业专门为保障性项目提供服务。

  (3)根据保障性物业项目的特点和居民的消费能力,制定统一的服务标准和收费标准,参照市场定期调整。此举不但可以通过市场化物业服务引导保障型物业服务,同时也可以利用保障型物业服务调控市场化的物业服务。

  2、建立保障性住房物业管理的补贴机制。

  (1)在建设资金中配套物业服务专项补贴资金。在项目建设投资中配比1%-5%的后期维护资金,用以保证一次性投入成果得到有效维护。不但要投资项目建设,也要在投资后期维护资金主要用于物业管理所必须的配套资金、物业补贴,一方面可以扶持物业公司能够在过渡期内能够正常运营,维护好政府投资成果;另一方面,给居民一个逐步接受物业服务消费的消费习惯转换期。通过3-5年的过渡,政府补贴逐步退出,引导其纳入市场化物业服务体系。

  (2)对保障性物业管理持续补贴。公众型物业服务项目(如政府办公楼、歌剧院等非盈利型项目特别是半盈利型项目)的物业服务通过政府采购或者财政补贴等形式,持续投入物业服务补贴资金,保证项目得到有效的维护。避免因物业服务经费得不到保证,降低服务质量,使政府投资遭到加速折旧的损失。

  3、建立考核机制,将考核结果与发放补贴资金挂钩。所有政府补贴资金的发放可通过“以奖代补”或“考核结果分级补贴”的形式,将考核结果与补贴资金挂钩,促进物业企业保证服务质量。

  4、建立税收补贴机制。参照浙江省税费减免政策和我区石嘴山市退税等优惠政策,对保障型物业服务给予税收优惠或补贴,降低部分税率标准,或将部分非经营性成本剔除出税基(如水、电费等)。

  5、加大宣传提升保障性住房住户物业服务消费意识。针对保障性物业业主物业服务消费意识差的现象,通过媒体、物业企业宣传、分配房屋前的资格预审或安置前承诺书等多种形式,向业主宣传“物业服务也是商品”、“价格与服务对应”的物业消费理念,逐步实现保障型物业服务与市场化物业服务的并轨。