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【楼市看点】楼市调控之我见

2016-03-01 09:45

  王卫斌 

  自城镇住房制度改革以来,纯粹福利分房时代宣告结束,住房分配的形式从实物向货币化过渡,住房供应的主体由保障房向商品房转变。政府放松管制,减少对市场的干预,促进了生产要素的自由流动,提高了社会资源的配置效率。随着房改的不断深化,住建规模迅速扩大,城镇居民的居住条件总体大有改善。房地产行业异军突起、产销两旺,并拉动了相关行业的蓬勃发展,创造了大量就业机会,一跃而为国民经济的主要增长点。 

  然而,市场毕竟是一柄双刃剑,片面追求经济效益,必然会弱化民生意识和社会责任感。由于房改政策导向不明、楼市调控基调定位不准,再加上行政监管缺失、保障措施滞后,留下了太多的模糊空间和漏洞隐患,以至于住房的居住、福利属性被长期忽视,投资、商品属性则被过分放大。当前,城镇房改资本挂帅、政治退位,已经偏离了公平正义的社会主义制度方向;住房建设结构失衡、供需脱节,完全违背了满足人民群众居住需要的社会主义生产目的;房地产市场乱象纷呈、暗流涌动,潜伏着巨大的金融风险,掩藏着尖锐的社会矛盾。 

  “物质利益是一个重要原则,但总不是唯一的原则,总还有另外的原则。”负责任的政府决不能讳疾忌医、麻木不仁,“当断不断,反受其乱”,必须正视房地产市场愈演愈烈的歪风邪气,从严从快予以拨乱反正、补偏救弊。必须立足于房改的指导思想和根本目的,重新理顺、正确定位政府与企业、计划与市场、发展与稳定的相互关系,在尊重市场规律和人性化的基础上,充分发挥政府职能的主导协调作用,果断采取行政、经济和法律等手段,综合运用土地、金融和财税等工具,有计划地扩大有效供给,有重点地剥离寄生成本,有步骤地转变增长方式,有效、有力、有序地促进房地产市场平稳、健康和可持续发展。 

    

  扩大有效供给,奠定平稳基础                                     

  房地产市场最主要的矛盾,显然是住房供给不足、分配不均。“我们要以生产力和生产关系的平衡和不平衡,生产关系和上层建筑的平衡和不平衡,作为纲,来研究社会主义社会的经济问题。”在城镇化和经济加速发展的历史进程中,越来越多的农村富余劳动力向城镇迁徙、中小城镇人口向大城市流动,政府为了保证粮食安全、维持社会稳定,严格控制城镇建设用地和外来人口落户。其结果适得其反,人为地扩大了房地产市场的需求缺口,误导了土地稀缺恐慌和房价上涨预期,逼迫外来人口变脸“伪城镇人口”,潜在的“刚需”被迫隐身“夹心层”、屈居“贫民窟”,制造、积累了更大、更深层次的社会问题。 

  楼市调控之道,堵不如疏,最实际的解决办法,只有推出更多的土地,建造更多的住房。城镇化是农业人口转移的必由之路,也是资源集聚增效的最佳选择,更是经济社会发展的大势所趋。克服土地资源瓶颈制约、防治“城市病”无序蔓延,要从节约集约使用土地上寻找突破口,从优化细化城镇空间布局和形态上对症下药,从提高土地资源和城镇的综合承载能力上使劲用功。目前,我国的实际城镇化率和土地利用水平还很低,城镇的人口增容和土地挖潜空间还很大,城市政府应提前介入、主动服务,根据市域人口变化安排供应规模,根据市场需求差异调整结构层次,科学编制土地利用、城市总体规划和房地产开发年度计划,把符合落户条件的外来人口纳入覆盖范围之内。 

  城镇建设用地不求最好,但求用好。在尽量少占农地、耕地增减平衡的前提下,积极开发城郊低丘缓坡、泥滩沙坝和荒田瘦地,妥善置换进城农民工的宅基地和流转承包地,节约利用增量土地;在控制建设用地增量和总量的前提下,全面整理老城区、城中村和棚户区,加快开发闲置、低效和废弃建设用地,集约利用存量土地。因地制宜开辟建设用地新途径,收离聚散各类土地资源,扩充土地储备规模。 

  房地产开发项目用地不求最大,但求做大。在保证住户舒适度、维持宗地红线不变的前提下,重点开发多层立体式住宅项目,适当提高建设用地容积率和建筑密度,集约生产增量住房;在控制投资规模和避免重复建设的前提下,大力改造危旧房和违章建筑物,广泛收储公房和社会闲置房,盘活利用存量住房。见缝插针拓展建筑内部新空间,优化整合不同住房资源,增加住房供应总量。 

  “人民的需要是逐步满足的。”同理,住房户型不求豪阔,但求结构合理;数量不患寡,只患分配不均。住房建设应遵循适用、耐用和通用的原则,以中小套型普通商品房和政策性租赁房为主体,继续控制豪华大户型高档商品房,逐步减少争议很大的经济适用房。住房分配应坚持公开、公平和公正的立场,以城镇居民真实的居住和收入状况为准绳,合理安排住房供给的路径、轮和梯次,并提供相应的住房公积金、按揭贷款和货币或实物补贴。改善和保障同步推进,购置与租赁并轨运行,建立和完善多层次、广覆盖的城镇住房供应体系。 

  “在整个经济中,平衡是个根本问题,有了综合平衡,才能有群众路线。”各级政府应承担起社会管理和公共服务基本职责,按照高起点、高标准、高水平的新型城镇化要求,统一规划、完善城镇基础和公共服务配套设施。特别要加大对保障性安居工程建设的投入,满足低收入家庭的住房需求,释放商品住房供给不足的压力。在公共财力不济的情况下,采取政府主导、市场运作和社会参与相结合的多元化投融资模式,鼓励、引导房企和社会力量参与保障房的建设、运营和管理。还要加强房地产市场的动态跟踪和研判,及时帮助房企纠正失误、解决困难,创造条件放宽放活房地产业,加快开工、上市进度,最终形成有效供应。 

  “先把上层建筑改变了,生产关系搞好了,上了轨道了,才为生产力的大发展开辟了道路,为物质基础的增强准备了条件。”政府转变职能,有所为有所不为,通过强化顶层设计防微虑远,通过发挥基层创新解弦更张,牢牢把握房地产市场的发展方向和可控大局。在总体规划一个大框架下,计划与市场双向调节,政府、房企和社会“三足鼎立”,扩增量、挖存量、调结构、抢进度“四轮驱动”,高效集聚配置有限的资源要素,形成总量基本平衡、结构基本合理、分配基本恰当的住房供需格局,为房地产市场的平稳发展奠定坚实基础。 

    

  剥离寄生成本,消除健康障碍  

  房地产市场最突出的问题,莫过于房价过高、上涨过快。“我们讲实践是检验真理的唯一标准,放开物价、加速改革正确不正确,也要看实践。”本来,商品价格水平的波动取决于供求关系的变化,然而,持续敞开土地和资金闸门“放水养鱼”的结果,各相关利益主体都想从中分一杯羹,争相垄断房源、哄抬房价,致使价格信号失灵、供求关系扭曲。看此间鸩占鹊巢,大量住房被空置;望那厢流落失所,多少“房奴”在挣扎。天地之大,容不下贫民寒士的瘦体微躯;住房之多,填不满饕餮之徒的肥肠巨肚,虚高的房价势如洪水猛兽,一路兴风作浪、追涨杀跌,硬是把总量增长的民生福利吞噬殆尽。 

  楼市调控之道,疏了还要堵,最直接的解决办法,只有降低房地产开发成本,压缩商品房交易利润。“反对平均主义,是正确的;反过头了,会发生个人主义。过分悬殊也是不对的。”但是,市场经济本质的功利性,决定了市场调节能力的局限性,那只“看不见的手”不会自觉地拿自己开刀,主动地驱利避险、平衡损益。何况是在并不完全自由竞争的市场经济条件下,市场主体更不会自发地合于“天之道”、“圣人之道”,利而不害,为而不争,理性地在自身利益与社会利益之间作出让步。更需要超市场的公权力发挥积极作用,透过高房价表象寻找原因,解剖房地产成本结构研究对策,伸出另一只“看得见的手”强势介入、直接干预,“放开一大片,限制一小部分”。 

  地方政府的土地出让费用是影响房价的决定因素,也是房价中最具刚性、显性的部分,所谓“面粉贵于面包”、“土地乃财富之母”,并非妄言。楼市调控应把土地出让环节作为重中之重,严格市场准入条件,严查投标、竞买人的资格资质,严禁规避招标、虚假招标、围标串标,严防因过度竞争、恶性竞争而产生高价地。要进一步完善招拍挂供地制度,改变“价高者得”的竞价竞标机制,探索“限房价、竞地价”;“限地价、竞配建”,或“限房价、限地价”等综合评标方式,确定合格的中标、竞得人选,从源头上抑低房地产开发的土地成本,削弱高价房形成的初值基础。 

  开发商的销售利润是影响房价的重要因素,也是房价中最具弹性、隐性的部分,房地产开发因此被公认为暴利行业,从历年来财富排行榜上的富豪成分即可见一斑。楼市调控应加强增量住房交易环节的约束监管,不能放任开发商利用行业垄断和定价权重的优势巧取豪夺、闷声发大财。严格执行“明码标价、一套一标”限价令,严禁捂盘惜售、暗箱操作,控制压缩开发商的牟利空间。大幅提高累进税率,对高价楼盘苛征营业税、土地增值税和交易所得税,稀释摊薄开发商的利润份额。适时取消期房预售制,实行现房交易,缩小房地产开发贷款额度和审批权限,卡紧资金链,收窄现金流,倒逼开发商实质下调房价。 

  炒房客和“房多多”们的投机投资行为是影响房价的不稳定因素,也是房地产市场上一股最具破坏性、杀伤力的负能量,犹如火上浇油加剧了住房供求失衡、房价飙升“最后的疯狂”。楼市调控应有始有终、有加无已,在存量住房的保有和流转环节毕其功于一役。进一步升级区域差异化限购措施,严格限定户籍家庭的购房套数和面积,严禁向违规者售房办证;制订落实更为严厉的差别化房贷政策,提高房贷利率和按揭首付比例,停止向违规者发放贷款;加快推进房产税改革试点,对多套和高端存量房分档递增开征相应的税额,最大限度加重投机投资代价和风险,倒逼“假刚需”退出房地产市场。 

  市场预期是影响房价真正起作用的因素,也是楼市调控部门跟既得利益集团博弈的核心、制高点所在。因此,楼市调控还应注重房地产业的信息化建设,尽快实现个人住房信息系统全国联网,增强市场监控预测能力,正确引导社会舆论和理性消费。调控目标表述要坚定、明确,不能模棱两可、授人以柄;监管细节考虑要周密、到位,不能顾此失彼、畸轻畸重;惩罚尺度执行要从严、求准,不能隔靴搔痒、累及无辜,务须令消极应付的管理者感到威压、投鼠忌器,让投机取巧的经营者尝到苦果、心有余悸,使悲观犹豫的消费者看到前景、平心静气。多个部门联动,各种手段兼用,形成整体合力,彻底剥离房价构成中的寄生成本,力促房价合理回归,为房地产市场的健康发展清除障碍。 

    

  转变增长方式,鼓足持久后劲   

  房地产市场一切乱象的根源,归根结底还在于土地财政、泡沫经济。当初出于合理开发、利用和经营土地的需要,允许地方政府依法收取城镇国有土地有偿使用费,作为地方财政预算外收入。但在“自收自支、多劳多得”机制的刺激下,居于庙堂之上的方丈和尚渐渐地念起了歪经,身为人民公仆的地方官员越来越像生意人。特别是在分税制财政体制改革后,因事权重心下移、财权向上集中,地方政府更加热衷于依靠批地卖地套现超额利润满足花销,借重房地产做大GDP表面文章彰显政绩,“不去从根本上发展经济,而去枝枝节节解决财政问题”,客观上已经堕落成房价上涨的幕后推手,异化为楼市调控的体制内阻力。 

  楼市调控之道,既放又收,亦堵亦疏,最高明的解决办法只有调整经济结构,转变增长方式,把功夫用在楼外。因为土地资源总量的有限性,预示着单纯追求市盈率坐收级差地租维持的土地财政必将崩溃;房地产行业的过度投资化,也注定了盲目崇拜GDP扩张虚拟资本堆积的泡沫经济必将破灭。土地财政依赖症结不解开,泡沫经济虚幻意境不揭破,为保障而保障、降价而降价所作的种种努力,只不过是磨铅策蹇、扬汤止沸,始终难以跳出房子越盖越缺、房价越调越涨的怪圈。“中央不能只靠自己的积极性,还必须同时依靠地方的积极性。”地方政府应加强自身建设、迷途知返,要像戒毒一样戒掉私心惰性,别开一格发展壮大实体经济基础,独辟蹊径稳定增长本级财政收入,走一条良性的“曲线救楼市”之道。 

  经济是财政的基础,经济发展是财政增收的前提,“未有经济无基础而可以解决财政困难的,未有经济不发展而可以使财政充裕的”。地方政府应立足于敦本务实,着眼于鸿业远图,重新认识实体经济对稳增长、促发展的重要意义,切实增强经济结构战略性调整、产业结构转型升级的自觉性和紧迫感。突出强化政府投资重点和产业政策导向,倾力支持重点项目、打造产业集群形成“集聚效应”,促进第一、第二和第三产业的协同发展,整体提升区域经济竞争优势,深根固柢去除产业空心化泡沫。创新优化政府行政效能和服务质量,努力改善营商环境、拓宽投资渠道形成“洼地效应”,疏导民间资金、社会资金和信贷资金分流,全面消化房地产投资热能,釜底抽薪关闭房价上涨动力。 

  税收是经济建设成果有效转化为财政收入的最主要工具,税收收入也是财政收入中最及时、稳定和可靠的来源,“赋税是政府机器的经济基础,而不是其他任何东西”。地方政府应秉承“税收法定”原则,趋同“正税清费、简化税制、公平税负”方向,规范税费设计,依法收税治费,培育土地财政的衍生财源,确保财政收入与经济社会发展同步增长。坚决取缔不合理的行政性收费,以“费改税”的形式转换具有税收特征的非税收费项目。废止不具备税收特征的税种,合并功能相近或重复征收的税种,增设更有利于调节经济和分配关系的税种。考虑取消一次性预收70年租金的土地出让金,以“租改税”的形式逐年分期征收存量土地使用增值税,逐步将房地产领域的租税费整合为一种法定税种,压缩公权力的寻租空间,减轻消费者的经济负担。 

  财政收入是财政支出的保证,财政支出是财政收入的归宿,“收入方面凡应收者都应收足,支出方面凡能节约者都应节约”。地方政府应履行好人民公仆“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”的宗旨,体现好财政收入“取之于民用之于民”的本色,把握好财政支出“量入为出、统筹兼顾、讲求效益”的分寸,发挥好公共财政“维护公共利益、满足公共需要”的职能。强化财政收支预算约束,规范财政资金专户管理,严格控制一般支出,保障重点支出。厉行节约,反对浪费,核减冗员重费;让利于民,让利于企,增强后劲活力。财政资金既要“造血”,更要“补血”;既要锦上添花,更要雪中送炭,少涉足经营性和竞争性领域,多投向社会保障和公共服务薄弱环节,尽量把经济蛋糕切细分匀,真正让改革红利惠及弱势群体。 

  总而言之,房地产市场失灵是多种反作用叠加的结果,楼市调控是一项长期、复杂而又艰巨的系统经济工程和重大政治任务,“但我们不能怕,不能因噎废食,不能停步不前”。调控并非要把房地产市场“控死”,而是“调活”,重在因势利导、上下协调、标本兼治,贵在完善、贵在落实、贵在坚持。“个人是集体的一分子,集体利益增加了,个人利益也随着改善了。”如果各级政府官员、开发商和投资者都能自觉坚守社会道德底线,始终保持人性良知,不以一己之私损害公共利益,以现有的社会生产力、物质基础和经济条件,“有梦想,有机会,有奋斗,一切美好的东西都能够创造出来”。和谐的房地产市场将会成为造福城镇居民的载体、创造社会财富的“永动机”,包容性的城镇化道路将会越走越宽广、越走越顺畅,“住有所居、居有其屋”的梦想也将不再苦涩、不再遥远……