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关于印发《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》的通知

2019-11-05 17:21

银住建规发〔2019〕3号


各县(市)区人民政府、开发建设单位、物业服务企业、业主委员会:

为进一步规范我市物业服务经营活动、推进物业管理市场化,根据市物价局、住建局《关于规范银川市保障性安居工程农民安置住宅小区和老旧住宅小区物业服务收费标准的通知》(银价发〔2016〕36号)要求,我局对《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》(以下简称《标准》)进行了修订。

新修订的《标准》中,银川市普通住宅小区物业服务等级标准按服务内容,由低到高划分为准物业服务标准、一级

物业服务标准、二级物业服务标准、三级物业服务标准。实行准物业服务标准、一级物业服务标准、二级物业服务标准的物业服务收费依据政府指导价,三级物业服务标准实行市场调节价。“装饰装修服务、电梯维保服务、二次供水服务、景观水系维护服务”等服务项目,独立于等级标准以外,作为可选物业服务项目,不包含在准物业、一级、二级、三级物业服务等级标准中,其对应服务费用也应独立测算。除以上物业服务标准以外的物业服务内容及有关事宜,以签订的物业服务合同约定为准。

本《标准》经我局2019年10月30日第14次局务会研究通过。现予以印发,请遵照执行。

附件:银川市普通住宅小区物业服务等级标准

银川市住房和城乡建设局

2019年11月5日

(此件公开发布)

银川市普通住宅小区物业服务等级标准

第一部分 普通住宅小区物业服务等级标准

一、准物业服务

(一)基本要求

1、服务与被服务双方一般应签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、可结合老旧小区配套设施实际,设置必要的管理处,配置简单的办公设备,有值班电话。

3、在小区内明显位置设置公开公示栏,公示小区相关物业服务人员的照片、服务内容和服务标准,收费项目和收费标准,联系方式及监督投诉电话。管理人员挂牌上岗,仪表整洁,服务规范。

4、有物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度。对物业服务费和其他费用的收支进行财务管理,账目清晰。建立小区物业管理档案。

5、公示小区24小时服务电话,承接业主专有部分物业的保修及公共部分的紧急抢修。周一至周日在指定地点进行业务接待。及时受理业主或使用人报修。急修2小时内到现场处理,一般维修3天内完成(预约除外)。对业主或使用人的投诉在7天内答复处理。

6、可以根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、建立健全的专项维修资金管理制度,做到运作规范,账目清晰,按照有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。

(二)房屋管理 

1、对违反管理规约(临时管理规约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

2、每年1次对房屋涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。检修、保养记录齐全。

3、每年1次对屋面组织排水系统、室内外排水管道进行清扫、疏通。发现防水层损坏,及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。

4、每月1次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。发现水、电、气等相关设施存在安全隐患,应及时报告相关部门及业主。

5、每月1次巡视路面、道牙、围墙、健身设施等,要求路面无积水、窨井盖无缺损。

6、每季度1次巡查围墙,发现损坏及时报告业主委员会并协商解决维修问题。

7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关行政主管部门。

(三)绿化养护管理

做好原有树木的浇灌、修剪和病虫害防治工作。

(四)共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备按规范进行日常管理和养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台账),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;保证设施设备运行正常。

4、对共用设施设备需要维修的,及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划(维修资金分摊方案),向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。

5、根据消防管理要求,定期检查并维护好消防设施设备,保证其随时启用,确保消防通道畅通。建立火灾应急预案,成立火灾紧急救援小组,并根据要求定期演练。开展预防火灾、火灾避险和紧急救援的宣传、教育工作。

6、保证设备房清洁,定期通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、保证休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等的正常使用。

8、路灯、楼道灯等共用照明设施完好率不低于85%。保证共用照明的正常使用(不含楼道灯的电费)。

9、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(五)公共区域公共秩序维护

1、专职秩序维护员执证上岗,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训。对小区日常护卫事项做出正确反应,能正确使用消防器材。上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服。

2、小区值班室24小时值勤。

3、车辆停放有序。保持小区出入口、道路畅通。

4、对进出小区的车辆、装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

(六)保洁服务

1、合理设置垃圾桶,垃圾袋装化,垃圾日产日清。保持垃圾桶及周围地面无散落垃圾、无污渍、无异味。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每周清扫2次,无大宗废弃物;广场砖地面,目视干净;楼道地面每周清扫1次,无烟头、纸屑等杂物,无乱堆杂物;楼梯扶手、单元门、表箱、窗台、栏杆每月擦抹1次,保持干净无明显灰尘;路灯、楼道灯每年清洁1次;天台、屋顶,保持清洁无垃圾;楼外公共区域宣传栏、各类景观小品、健身器材等设施每月擦抹1次;及时清扫道路积水、积雪。

3、定期检查共用雨水管道、污水管道、雨水井、污水井、化粪池,发现异常及时清掏。

4、做好消毒和灭虫除害。

(七)文化服务

1、有条件的,做好宣传国家政策、法律、法规;传达政府公告、公示。

2、有条件的,对国家、本市、本小区重大事项进行宣传、公告。

3、配合社区的宣传文化工作。

二、一级服务

(一)基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、小区内设置管理处, 办公场所整洁有序,应配置必要的办公用品(如办公家具、办公电脑、电话等)。

3、管理人员、专业操作人员按照国家、银川市有关规定取得相应证书。

4、在小区内明显位置设置公开公示栏,公示小区相关物业服务人员的照片、服务内容和服务标准,收费项目和收费标准,联系方式及监督投诉电话。管理人员挂牌上岗,仪表整洁,服务规范。

5、有完善的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度。对物业服务费和其他费用的收支进行财务管理,账目清晰,并实行项目独立核算。建立小区物业管理档案。

6、公示小区24小时服务电话,承接业主专有部分物业的维修及公共部分的紧急抢修。周一至周日在指定时间、指定地点进行业务接待。24小时受理业主或使用人报修。急修2小时内到现场处理,一般维修3天内完成(预约除外)。对业主或使用人的投诉在7天内答复处理。

7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、建立健全的专项维修资金管理制度,做到运作规范,账目清晰,按照有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。

10、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,征询业主对物业服务的意见,业主满意率70%以上。

11、对违反管理规约(临时管理规约)或政府有关规定的行为进行劝阻并报告业主委员会和相关行政主管部门处理。

(二)房屋管理

1、每年2次对房屋涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。检修、保养记录齐全。

2、每年1次对屋面组织排水系统、室内外排水管道进行清扫、疏通。每年检查1次屋顶,发现防水层损坏,及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。

3、每半月1次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。发现水、电、气等相关设施存在安全隐患,应及时报告相关部门及业主。

4、每月1次巡视路面、道牙、围墙、健身设施等,要求路面无积水、窨井盖无缺损。及时养护,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题

5、每季度1次巡查围墙,发现损坏及时维修。

6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门。

7、小区各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。对存在安全隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。

(三)绿化养护管理

1、草坪:以绿为主。草高不超过15cm。清杂草:每年除草3遍以上,控制杂草孳生。灌、排水:无明显缺水枯黄,有积水采取排除措施。病虫害防治控制:无大面积病虫害发生。其他:草地生长正常,发现斑秃及时补种,覆盖率90%以上。

2、乔灌木:修剪乔、灌木每年适时修剪1次;篱、球年修剪2遍以上;地被、攀援植物每年修剪、整理1次以上。中耕除草、松土:年中耕除草不少于2次,及时拔除大型杂草,控制大面积杂草发生。病虫害防治:有针对性及时灭治,年喷药不少于2次,控制大面积病虫害发生。发生倒伏及时扶正、抢救。保存率达到94%以上。

(四)共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备按规范进行日常管理和养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台账),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;对设施设备每周巡检1次,设施设备运行正常。

4、对共用设施设备需要维修的,及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划(维修资金分摊方案),向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。

5、根据消防管理要求,定期检查并维护好消防设施设备,保证其随时启用。消防通道畅通。建立火灾应急预案,成立火灾紧急救援小组,并根据要求定期演练。开展预防火灾、火灾避险和紧急救援的宣传、教育工作。

6、设备房每月清洁、通风1次,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、每周1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,及时养护,发现损坏及时维修,保证其正常使用。

8、路灯、楼道灯等共用照明设施完好率不低于90%。保证共用照明的正常使用(不含楼道灯的电费)。

9、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(五)公共区域公共秩序维护

1、秩序维护员培训合格后上岗,身体健康,工作认真负责,定期接受专业培训。对小区日常护卫事项做出正确反应,能正确使用消防器材。上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服。

2、小区值班室24小时值勤。对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次,并做好巡查记录。

3、车辆停放有序。保持小区出入口、道路畅通。

4、对进出小区的车辆、装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

(六)保洁服务

1、合理设置垃圾桶,垃圾袋装化,垃圾日产日清。保持垃圾桶及周围地面无散落垃圾、无污渍、无异味。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次无大宗废弃物;广场砖地面,目视干净;楼道地面每周清扫2次,无烟头、纸屑等杂物,无乱堆杂物;楼梯扶手、单元门、表箱、窗台、栏杆每半月擦抹1次,保持干净无明显灰尘;楼道内公共区域玻璃每年清洁1次,保持洁净无明显灰尘;路灯、楼道灯每年清洁1次;天台、屋顶,保持清洁无垃圾;楼外公共区域宣传栏、各类景观小品、健身器材等设施每月擦抹2次;及时清扫道路积水、积雪。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井半年检查1次,每年清掏量不少于75%;化粪池每2个月检查1次,发现异常及时清掏。

4、做好消毒和灭虫除害。

(七)文化服务

1、宣传国家政策、法律、法规;传达政府公告、公示。

2、对国家、本市、本小区重大事项进行宣传、公告。

3、协助社区、业主委员会的宣传文化工作。

三、二级服务

(一)基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、小区内设置管理处,办公场所整洁有序,应配置必要的办公用品(如办公家具、办公电脑、电话等)。

3、管理人员、专业操作人员按照国家、银川市有关规定取得相应证书。

4、小区内明显位置以设置公开公示栏,公示小区相关物业服务人员的照片、服务内容和服务标准,收费项目和收费标准,联系方式及监督投诉电话。管理人员挂牌上岗,仪表整洁,服务规范。

5、制定管理处内部管理制度和考核制度,建立健全的财务管理制度。对物业服务费和其他费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰,并实行项目独立核算。建立小区物业管理档案。有完善的物业管理方案,制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。

6、公示24小时服务电话,承接业主专有部分物业的维修及公共部分的紧急抢修。周一至周五每天8小时在管理处进行业务接待。24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理,一般维修1天内完成(预约除外)。对业主或使用人的投诉在3天内答复处理。

7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、建立健全的专项维修资金管理制度,做到运作规范,账目清晰,按照有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。

10、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,征询业主对物业服务的意见,业主满意率75%以上。

11、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准,并建立“首问责任制”。

12、对违反管理规约(临时管理规约)或政府有关规定的行为进行劝阻并报告业主委员会和相关行政主管部门处理。

(二)房屋管理

1、每季度1次对房屋涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。检修、保养记录齐全。

2、每半年1次对屋面组织排水系统、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。每半年检查1次屋顶,发现防水层损坏,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。

3、每周1次巡视楼内公共部位及相关设施,及时养护,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。发现水、电、气等相关设施存在安全隐患,应及时报告相关部门及业主。

4、每月2次巡查道路、路面、道牙、井盖、健身设施等,及时养护,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题,保持路面基本平整无积水,道牙平直无缺损。

5、每季度1次巡查围墙,发现损坏立即修复;铁栅栏围墙表面无明显锈蚀,保持围墙完好。

6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门。

7、小区各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。对存在安全隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。

(三)绿化养护管理

1、草坪:以绿为主,植物造景。 绿地基本无裸露。草高不超过15cm,切边整理1次以上,杂草面积不大于8%。灌、排水:干旱、高温季节基本保证有效供水,有积水应及时排除。病虫害防治:发现病虫害及时灭杀。其他:草地生长正常,发现斑秃及时补种,覆盖率95%以上。

2、乔灌木:修剪乔、灌木按规范修剪每年2遍以上;篱、球每年修剪3次以上;地被、攀援植物每年修剪、整理不少于2次。中耕除草、松土:每年中耕除草4次以上。施肥:每年普施基肥1遍。病虫害防治:有针对性及时灭治,每年喷药不少于2次,控制大面积病虫害发生。发生倒伏及时扶正、加固。保存率达到96%以上。

3、利用植物、山石、水体等设置景点。绿地内植物群落、层次明显。并有花卉布置。一年中有2次以上花卉布置。灌、排水:保持有效供水,无积水。补种缺枝倒伏不超过十处。修剪、施肥保持花卉生长良好。病虫害防治及时做好病虫害防治。

(四)共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备按规范进行日常管理和养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台账),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;对设施设备每周巡检2次,设施设备运行正常。

4、对共用设施设备需要维修的,及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划(维修资金分摊方案),向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。

5、根据消防管理要求,定期检查并维护好消防设施设备,保证其随时启用,确保消防通道畅通。建立火灾应急预案,成立火灾紧急救援小组,并根据要求定期演练。开展预防火灾、火灾避险和紧急救援的宣传、教育工作。

6、设备房每月清洁、通风2次,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、每周2次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,及时养护,发现损坏及时维修,保证其正常使用。

8、路灯、楼道灯等共用照明设施完好率不低于95%。保证共用照明的正常使用(不含楼道灯的电费)。

9、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(五)公共区域公共秩序维护

1、秩序维护员培训合格后上岗,45周岁以下的人员占总数的60%以上,身体健康,工作认真负责定期接受专业培训。有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,根据要求配备对讲装置等必要的安全护卫器械。

2、小区主出入口24小时值勤,4小时固定时段立岗。对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次,并做好巡查记录;配有安全监控设施的,实施24小时监控,监控录像保存30天以上。

3、对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。保持小区出入口、道路畅通。

4、对进出小区的车辆、装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

(六)保洁服务

1、合理设置垃圾桶,垃圾袋装化,垃圾日产日清。保持垃圾桶及周围地面无散落垃圾、无污渍、无异味。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次,无大宗废弃物;广场砖地面干净无明显污渍;门厅、电梯厅、楼道地面每日清扫1次,每周拖洗1次,保持干净无尘土;楼梯扶手、窗台、单元门、表箱、栏杆等每日擦洗1次,保持干净无明显灰尘;楼道内公共区域玻璃每年清洁2次,保持洁净无明显灰尘;路灯、楼道灯每年度清洁4次;天台、屋顶,保持清洁无垃圾;楼内消防栓、指示牌等公共设施,每半月擦抹1次,目视无灰尘、无污渍;楼外公共区域宣传栏、各类景观小品、健身器材等设施每周擦抹1次;及时清除道路积水、积雪。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次,每年清掏量不少于75%;化粪池每2个月检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。

4、根据具体情况定期进行消毒和灭虫除害。

(七)文化服务

1、宣传国家政策、法律、法规;传达政府公告、公示。

2、对国家、本市、本小区重大事项进行宣传、公告。

3、重大事项通知到相关业主。

4、提供业主文化活动场所,组织小区内学生假期活动。

5、协助社区、业主委员会的宣传文化工作。

四、三级服务

(一)基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、小区内设置管理处, 办公场所整洁有序,应配置必要的办公用品(如办公家具、办公电脑、电话等)。

3、管理人员、专业操作人员按照国家、银川市有关规定取得相应证书。

4、小区内明显位置设置公开公示栏,公示小区相关物业服务人员的照片、服务内容和服务标准,收费项目和收费标准,联系方式及监督投诉电话。管理人员挂牌上岗,仪表整洁,服务规范。

5、物业企业一般应取得ISO9000系列认证,制定管理处内部管理制度和考核制度。建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其他费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰,并实行项目独立核算。建立档案管理制度,建立齐全的小区物业管理档案。有完善的物业管理方案,制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。广泛运用计算机进行管理。

6、公示24小时服务电话,承接业主专有部分物业的维修及公共部分的紧急抢修。周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待,并提供服务。24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理,一般维修1天内完成(预约除外)。对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、建立健全的专项维修资金管理制度,做到运作规范,账目清晰,按照有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。

10、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,征询业主对物业服务的意见,业主满意率85%以上。

11、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准,并建立“首问责任制”。

12、对违反管理规约(临时管理规约)或政府有关规定的行为进行劝阻并报告业主委员会和相关行政主管部门处理。

(二)房屋管理

1、每月1次对房屋涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。检修、保养记录齐全。

2、每季度1次对屋面组织排水系统、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通,每季度检查1次屋顶,发现防水层发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。。

3、每周2次巡视楼内公共部位及相关设施,及时养护,保持玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活并无异常声响。发现水、电、气等相关设施存在安全隐患,应及时报告相关部门及业主。

4、每周1次巡查道路、路面、道牙、井盖、健身设施等,及时养护,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。保持路面平整、无破损、无积水,道牙平直无缺损。

5、每月1次巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好。

6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门。

7、小区各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。对存在安全隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。

(三)绿化养护管理

1、草坪:绿地总体布局合理,满足居住环境的需要。修剪草坪保持平整,草高不超过10cm。杂草面积不大于5%。灌、排水:常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水。施肥:按肥力、草种、生长情况及时施肥。病虫害防治:及时做好病虫害防治。其他:草地生长正常,发现斑秃及时补种,覆盖率97%以上。

2、乔灌木:每年修剪3 次以上,做到无枯枝;蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于5遍,做到枝叶紧密、圆整、无脱节;地被、攀援植物修剪及时,每年不少于3次,基本无枯枝。中耕除草、松土:适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松。施肥:按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于1遍,花灌木增施追肥1遍。病虫害防治:防治结合、及时灭治,主要病虫害发生率低于5%。树木基本无倾斜。其他:乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。保存率达到98%以上。

3、利用植物、山石、水体等设置景点。绿地内植物群落、层次明显。并有花卉布置。一年中有2次以上花卉布置,三季有花。灌、排水保持有效供水,无积水。补种缺枝倒伏:及时补种。每年施基肥1次,每次布置前施复合肥1次,盛花期追肥适量。修剪、施肥并及时清里枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。适时做好病虫害防治。

(四)共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备按规范进行日常管理和养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台账),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;对设施设备每天巡检1次,保证设施设备运行正常。

4、对共用设施设备需要维修的,及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划(维修资金分摊方案),向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。

5、根据消防管理要求,定期检查并维护好消防设施设备,保证其随时启用,确保消防通道畅通。建立火灾应急预案,成立火灾紧急救援小组,并根据要求定期演练。开展预防火灾、火灾避险和紧急救援的宣传、教育工作。

6、设备房每周清洁、通风1次,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,及时养护,发现损坏及时维修。保持原有面貌,保证其正常使用。

8、路灯、楼道灯等共用照明设施完好率不低于98%。保证共用照明的正常使用(不含楼道灯的电费)。

9、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(五)公共区域公共秩序维护

1、秩序维护员执证上岗,45周岁以下的人员占总数的60%以上,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训。能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐。配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2、小区主出入口24小时值勤,6小时固定时段立岗。对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次,并做好巡查记录;配有安全监控设施,实施24小时监控,监控录像保存30天以上。智能化设备设施运行正常。

3、对进出小区的车辆进行管理和疏导并进行登记,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

4、对进出小区的车辆、外来人员进行登记,对进出小区的装修、劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

(六)保洁服务

1、合理设置垃圾桶,垃圾袋装化,每日清运2次。保持垃圾桶及周围地面无散落垃圾、无污渍、无异味。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次并随时保洁;广场砖地面清洁无污渍;门厅、电梯厅、楼道地面每日清扫1次,每周拖洗2次保持清洁;楼梯扶手、单元门、表箱、窗台、栏杆等每日擦洗1次,保持干净无明显灰尘;楼道内公共区域玻璃每年清洁3次;路灯、楼道灯每年清洁8次;天台、屋顶,保持清洁无垃圾;楼内消防栓、指示牌等公共设施,每周擦抹1次,目视无灰尘、无污渍;楼外公共区域宣传栏、各类景观小品、健身器材等设施每周擦抹2次;及时清除道路积水、积雪。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,每年全部清掏1次;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。

4、根据具体情况定期进行消毒和灭虫除害。

(七)文化服务

1、宣传国家政策、法律、法规;传达政府公告、公示。

2、对国家、本市、本小区重大事项进行宣传、公告。

3、重大事项通知到相关业主。

4、提供业主文化活动场所,组织学生假期活动。

5、每年在小区范围内至少开展一次文化活动。

6、协助社区、业主委员会的宣传文化工作。

第二部分 装饰装修管理及其他服务标准

一、装饰装修管理

(一)一级服务

1、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约(临时管理规约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。 

2、装修前,与业主(使用人)签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》,审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3、至少2次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

4、业主装修结束后,应进行检查。

5、及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过5天。

(二)二级服务

1、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。 

2、装修前,与业主(使用人)签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》,审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3、每3日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

4、业主装修结束后,应进行检查。

5、及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过3天。

(三)三级服务

1、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。 

2、装修前,与业主(使用人)签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》,审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3、每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

4、业主装修结束后,应进行检查。

5、及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过1天。

二、其他服务

(一)电梯维护服务

1、执行市场监督管理部门出台的相关规定。

2、电梯设备运行情况每日巡查1次,记录规范、详实。

3、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、照明灯具等配件完好。

4、委托专业电梯维保单位按市场监管行政主管部门要求定期进行保养,每年进行安全监测,并在轿厢内张贴《年检合格证》;对维保单位保养工作进行监督,保存相关刻录。

5、电梯发生故障,物业管理人员应通知电梯维保单位,并督促维保单位对故障进行修复,一般性换件维修1日内完成,较为复杂维修3日内完成,需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施;发生困人或其他重大事故,物业管理人员应立即通知电梯维保单位,并在15分钟内到达现场开展应急处理,协助专业维修人员进行求助;物业服务企业应保存相关记录。

6、电梯轿厢地面、轿厢四壁及灯饰等每日清洁1次,保持干净、整洁。

(二)二次供水服务

执行卫生防疫部门制定的相关规定。

(三)景观水系维护服务

小区内景观水系循环打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味。

第三部分  本《标准》自2019年12月6日起施行,有效期至2024年12月6日,有效期为5年。


一图读懂《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》